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人口政策與不動產的聯想

人口政策與不動產的聯想

2015-11-05 15:46

要作多台灣不動產,不見得只有降利率這個辦法,只要放寬非台籍人士購買不動產的限制,就可以延緩供給/需求失衡的速度。

中國宣布全面二胎化,正式面對人口老化的問題,台灣沒有一胎化那種殘酷的人口政策限制生育,但是出生人口屢創新低,早已不是意外。管理學大師杜拉克曾經說過,人口分析是最有效的分析,因為不會出錯。以台灣來說,一○五學年大學新生將比今年少兩萬八千名,不是預測,而是十八年前就已經確定的事實,因為明年要上大學的人,那個時候就要出生。以現在錄取率超過百分之百的情況,入學人口只會比出生人口少,不會多。


當然,透過招收外籍學生,是可以增加就學人數,教育部在二月公布的數字顯示,二○一四年在台灣大專院校的外籍學生,包括有學位留學生與無學位的交換生,共有九萬多人,估計一五年將會超過十萬人。如果這些年沒有努力爭取到這些外籍生,大學生不夠的問題將會更嚴重。


教育部的未卜先知,不用擲筊,也不必用塔羅牌,只要看每年的出生人口數字,就可以得到這結論,差別只在如何運用這資訊而已。人口減少的趨勢,不只改變教育界生態,對經濟活動影響也很大,諸多看空不動產市場的理由中,最強力的就是這點。人變少,房子卻一直蓋,供給增加需求卻減少,該得到那個結論幾乎不用討論,中學生的地理課程中都教過這最基本的經濟理論。


持續看多房產的人,要怎麼解答這個問題?回到供給需求這基本面,住房的人或許變少,但是每個人要住的面積變大,所以總需求量不見得減少。小時候我家八個人,住在二十幾坪的房子,有一半白天還要做生意;現在兄弟姊妹擴散出去,人口倍增,但總居住面積卻是十倍數增加。


第二個是每年新蓋的房不等於供給增加。光台北市,由於都更困難,新房子增加的速度無法延緩舊房子衰老的趨勢,整體平均屋齡是在老化的,就和人口結構一樣,每天都有新生兒,無奈老人更多,這些未來主人翁無法擋住社會老年化的列車。


也就是說,現有的住房/供給,有很大比例是無效的。搭配全球都有的都市化現象,人口往都會區集中,偏鄉地區的房雖然是房,但那個也是無效供給。


現在流行大數據這名詞,本質上是把統計的工作給做到位。因為科技的進步,以前無法取得的訊息,或是太複雜難以分析的數據,現在有可能做出來,用在不動產這議題,就可以把供給/需求精算一下,在人口減少的同時,不見得就一定很悲觀。


要作多台灣不動產,或者說在打房打過頭之後又要救房(每次循環都會發生的兩件事,所以有「 打救」 這個詞),不見得只有降利率這個辦法,還可以學學教育部吸收外籍生的案例,因為收了這幾萬名無中生有的學生,讓學校體系穩定,創造出上萬個工作機會。只要放寬非台籍人士購買不動產的限制,就可以延緩供給/需求失衡的速度。


不動產何時破冬?不知,但是下位總統任內一定看得到。原因很簡單,人口減少老化的利空,會迫使內政部向教育部學習。

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