由於不動產實際交易價格無從分割，於是土地按土地公告現值課稅，房屋按房屋評定價值課稅，反而成為理所當然。
政府對兩年內買賣的不動產課徵奢侈稅，禁絕了房地產的短期交易與投機行為，但無法影響長期投資的獲利誘因。
於是出現兩個後續問題。其一是不動產短期交易禁絕，表示奢侈稅收入落空，則當初認為每年可以徵起約一五○億元，作為社會福利支出與照顧弱勢的財源，要如何另行籌措？
其次，不動產長期投資既然不受影響，則不動產資本利得稅負偏低的批評依然不變，那麼稅負不公的問題到底要如何解決？
上述兩個問題，前者是財源籌措問題，後者是租稅公平問題。財源籌措是小問題。因為政府現在的財政缺口每年超過四千億元，再增加或減少一五○億元，其實差別不大。
但解決租稅公平則涉及大問題。因為台灣的不動產資本利得稅負不公，和《憲法》與《平均地權條例》規定的土地增值稅制度有關。這個制度不改，公平問題難解。但若要改制度，不僅工程複雜，還有可能被扣上動搖國本的帽子。
坊間對於現行不動產資本利得稅負偏低的主要看法，是認為土地增值稅按照公告現值課徵，而土地公告現值卻遠低於土地市價，因此使得買賣不動產的實質稅率，遠低於名目稅率。並且土地公告現值每年七月才公告調整，導致沒有跨越七月的短期（一年內）交易土地，無論市價上升多少，其資本利得都免納土地增值稅。
為了平衡薪資所得者如實納稅，土地投資獲利者卻繳納偏低稅負的不公平現象，論者多主張應該比照先進國家，將土地增值稅按公告現值課稅的制度取消，直接改為按實際交易市價課稅。不過這種主張從來沒能實現。
政府沒有魄力按照實價課稅嗎？也許沒魄力。不過即使有魄力，也不會成功。因為在實務上，沒有地上物的素地才會有土地實際交易價格。
至於包含地上物的房地產交易，則只有房屋與土地的交易總價。我們無法自其中分割出土地與房屋的實際交易價格。正如我們無法從蒸餾水的價格中，分割出氫原子和氧原子的價格。
先進國家是按照不動產實際交易價格課稅，不是按照土地實際交易價格課稅。但我國卻將不動產交易，硬行分割成房屋和土地兩項交易所得。前者納入所得稅課徵，後者課徵土地增值稅。由於實際交易價格無從分割，於是土地按土地公告現值課稅，房屋按房屋評定價值課稅，反而成為理所當然。
所以，改革台灣的不動產資本利得課稅制度必須先從正名著手。將現行房屋交易所得稅和土地增值稅合併，課徵不動產交易所得稅。就讓土地增值稅走入歷史吧！
（本專欄隔周刊出）
