房地產的幾個關鍵趨勢

一向對房地產喊多不遺餘力的戴德梁行總經理顏炳立，最近站出來示警說，很多Ｂ咖產品賣Ａ咖價格，房市衝太快，未來恐有泡沫化隱憂。顏炳立在房市狂潮中給大家踩一點煞車、灑一點冷水，是好事。

就在房市多頭總司令喊話沒多久，政府開始祭出打房新政策，一是房地產奢侈稅。未來短線交易，凡是一年之內又買又賣者，開徵一五％奢侈稅，兩年交易者開徵一○％奢侈稅，這項法案到底是針對買賣價格課稅？還是按照交易所得課稅？仍有爭議，最後有待立法院通過。

二是可能針對人頭炒房開徵六○％的重稅。房地產交易所得跟股票交易所得課稅，一直以來都是公平稅賦爭議最大的焦點，但是證券交易所得課稅曾經「實驗」過三次，最後都緊急喊停。最近的一次是郭婉容當財政部長的一九八八年「九二四事件」，因為衝擊股市太大，證券交易所得課稅，從此沒人敢再提。

至於財產交易所得課稅，最近的一次是一九九○年王建煊當財長，接納了很多財政學者建議，準備對房地產按實價交易所得課稅。財稅大刀剛祭起，卻被當時的總統李登輝撤換下來，從此，房地產交易所得課稅也沒有人再提。
 

炒房已衍生成了社會問題

這回房市熱絡，房價飆漲，炒房已衍生成了社會問題，加上立委及總統大選將屆，在選舉年當前的情況下，政府壓抑房價，落實社會公平的呼聲將居高不下，打房的政策與新動作可能此起彼落。而這將成為困擾房市整年的「雜音」，也可能決定今年的房市新格局。

大致說來，房地產景氣已奔馳了七、八年，目前的房價絕對是站在歷史的高峰期，風險也將比過去任何一個時期都高，此時在高檔買房，最好能回顧「基本面」。什麼是基本面？那就是衡量整體經濟發展、貨幣政策及房屋回報率。有幾個指標要參考：

一是匯率。上一波的房地產暴漲，源頭是新台幣升值帶來的熱錢效應，一九八五年新台幣兌美元從四十．六升值到九二年的二十四．五二。新台幣升值湧進一波波熱錢，這些熱錢炒房又炒股，從八五年起，股市從六四六點漲到九○年的一二六八二點，足足漲了二十倍，房地產也有十倍漲幅，股市房市暴漲變成了泡沫，從此也讓台灣步上日本失落二十年的命運。

這回觀察房地產，必須盯住新台幣的動向。新台幣在金融海嘯後，一度從馬英九總統當選的二十九．九五元貶值到三十五．一七元。如今再邁入升值軌道，今年新台幣升值到二十八．七五五後，又回貶到二十九．九，這只是新台幣確立升值趨勢後的一個短線回貶動作。新台幣走升，有助於房地產漲勢；反之，新台幣一旦升值到盡頭，資金大舉出走，房地產將有崩跌之虞。新台幣目前仍應在升值中途站，對房地產仍有正面作用。

二是利率走向。這也攸關房地產回報率。上一波房地產大漲時，台灣的利率水平在七％至八％，房價愈炒愈高後，房屋的租金回報率有的連一％都不到，利率七％至八％，租金回報率卻連一％都沒有，這時候租房比買房還划算，房地產最後必然崩潰。

目前台灣重貼現率只有一．六五％，元月ＣＰＩ（消費者物價指數）一．一％，一年期定存利率只有一．二％，兩年期定存只有一．二二五％，三年期定存只有一．二五％，這如果換算成股票的本益比，高達八十倍。換句話說，低利率才是炒房最大溫床，房價飆漲的推手是央行的貨幣政策，結果打房也是央行帶頭打房。

目前新興國家為了對抗通貨膨脹，紛紛加入升息行列，台灣利率已見底，很多銀行的優惠房貸仍在二％左右，一般房貸也在二％至三％。未來利率若顯著上漲，三％是個警戒線，逾五％，房地產恐有反轉壓力。利率若顯著上揚，此時必須回頭看房屋租金回報率。若房租回報率長期低於定存回報率，這也將是房地產反轉的轉折點。

一般人投資房地產，最大期待是房價上揚帶來的差價利益，若房價到了高峰，差價空間縮小，此時必須考量回報率，若回報率太低，將使房價出現脫離基本面的大幅回檔，一九九○年代的房地產崩跌，這是個主要因素之一。

三則必須注意政府態度。要知道房地產受政策操控度大，政府才是影響房市多空的重要影武者。像是○三年前後，政府為了刺激房市，宣布土地增值稅減半政策，全力營造房市榮景；反之，政府若欲打擊房地產，要命的政策，也會讓房地產「一槍斃命」。

觀察豪宅身價的指標：實質入住率

一九八九年政府祭出二二八選擇性信用管制，嚴控銀行對房地產業者授信，立刻讓房市迅速反轉。這次打擊炒房，兩岸三地政府都不鬆手，台灣面對大選年，可能祭出更嚴厲打房政策，今年頻創新高的高價豪宅，已轉趨低調。像劉太太高調標帝寶法拍屋，一度因壓力過大及黑道介入而宣布流標，今年從短期炒房課奢侈稅，到人頭交易課六○％重稅，都對房市交易帶來重大變數。最起碼將影響短線投機客進場意願與操作難度。

除了這三大總體面因素外，四是台灣房市漲勢集中在北台灣，尤其是豪宅，每坪動輒百萬元，甚至喊到一五○萬、二○○萬元，或是比兩百萬元更貴的豪宅，未來是不是具備豪宅價值，必須嚴密區分投機客、投資客與真正長期投資者。這其中，豪宅的「實質入住率」將是重要指標，而帝寶的蛻變很值得探討。

帝寶在○四、○五年開始預售，到逐漸完工交屋後，買到帝寶的投資客至少占五成以上。帝寶剛完工成交的價格約在六、七十萬元附近，後來帝寶漲到八、九十萬元左右，開始出現換手，有的人有賺出場，有的人逢低買進。到了上百萬元後，帝寶又出現一波換手，此後隨著價格上揚，不斷有人換手。在這個過程中，一些賺差價的投資客出場，買到帝寶的都是實際搬進來住的大咖。

到了魏應州家族一次買九戶，等於是有九個投資客換到一個大咖手上，此時帝寶經過多次換手，小咖變大咖，投資客換成實質入住戶，帝寶的地位確立，後來郭台銘也買了帝寶，加上連戰家族再買兩戶，從此帝寶的地位底定，價值也跟著水漲船高，每坪逼近二○○萬元。

過去幾年的房市榮景中，帝寶是很重要的指標，下一個觀察豪宅身價的指標將是實質入住率。因為一個人房子買再多，頂多也只能住在一個地方，或是兩個地方。像郭台銘住在信義富邦，張忠謀住帝景水花園，都有一定的代表性。實質入住率高的豪宅，價格將易漲難跌；反之，投資客聚集，實質入住率低的「次豪宅」，將來波動會大。像是貼了售字滿天飛的房子，或者是夜晚開燈率不到五成的豪宅，投資客只是想賺差價的，未來會較危險，價格不易持穩在高檔。

六是台灣房地產好了七、八年後，今年將出現補漲現象，漲勢將逐漸蔓延到低漲幅的地方。就像顏炳立說的Ｂ咖賣Ａ咖價格的現象。他說，新北市很多新建案開價到每坪七、八十萬元，若台北市房價只有六字頭，新北市房價超漲將有反轉壓力，這是很多新板特定區炒過頭的現象。今年有板橋豪宅喊到九十、一○○萬元，新莊特定區動輒六十、八十萬元，都有明顯漲勢蔓延的現象。

這也顯示房價漲了七、八年，房價拉高後，今年房地產的主調將是補漲行情。高價豪宅，像皇翔Ｆ４，市場喊價每坪二五○萬元，看來只能低調進行，優質的豪宅價格仍堅挺，但是跟上來的「次豪宅」，尤其是投資客多的豪宅，恐有修正壓力。

(攝影/吳東岳)
 

過去文風未動的區域將有補漲空間

反而是蟄伏了七、八年，過去文風未動的區域，將有補漲的空間。例如，機場捷運正如火如荼進行中，連結五股到楊梅的中山高五楊段工程也正加速趕工中，最近機場捷運周邊開始有明顯波動。例如，與台北只有一橋之隔的三重，在新莊房價大漲後，加上捷運蘆洲線已通車，三重的補漲就很明顯。還有捷運中途站的林口，最近中悅推出每坪四十三萬元的豪宅建案，林口有升溫現象。

再來是新北市房價跟著台北市比價而漲，與新北市隔鄰的桃園也正逐漸發酵，一個是機場捷運與高鐵沿線的特定區，還有桃園南北兩個重鎮─ 桃園市與中壢市，最近都有明顯動意。另外，延伸十八標的五楊段，已令手腳快的投資客瞄準未來發展潛力，楊梅呈現倍數翻漲。很多企業看好楊梅未來交通便捷的優勢，紛紛在楊梅物色建廠基地，最近連幼獅工業區也開始活絡。

桃園因交通建設及機場的方便性開始受重視，但未來最大的補漲區段，高雄最有看頭。過去二十年來，台灣的人流、物流、金流都顯著流向中國大陸，南台灣因工廠外移是最大受害者，高雄與台北幾乎形成兩個世界。高雄市建商公會理事長陳武聰經常掛在嘴邊的一句話就是：「高雄與台北相距三四七公里，但實際感覺卻像是三四七○公里那麼遠！」高雄與台北展現了一個台灣，兩個世界的不同面貌。
 

吸引新產業進駐，高雄發展前景可期

北高在房地產差距更大，高雄市平均房價只有十幾萬元，與台北平均六十萬元的行情相去甚遠。高雄市最貴的豪宅，每坪三、四十萬元已十分頂級了，但可能只有新莊特定區的半價。房價低、基期低是高雄最大的賣點，從股票低價股補漲的角度來看，高雄十分有利。

這些年來，中國大陸開始加工資，台商回流跡象逐漸明顯，過去門可羅雀的前鎮、楠梓工業區，如今又逐漸活絡。日前，我拜訪義大世界的林義守創辦人，他說義大世界比他想像還好，一個義大世界，他為政府創造了六千個工作機會。中國加薪潮對高雄有助益，另外，五都大選過後，國民黨在南台灣大敗，為了穩固南部票源，國民黨必須努力為高雄灌注活力。最近馬英九總統多次下高雄，用心很清楚。

值得一提的是，這次陳雲林跨越濁水溪的南台灣之旅，他帶了一群企業家，目標就是南部，南台灣獨立旗幟鮮明，這是中國必須全力經營的政治板塊。從兩岸的角度看，高雄有戰略的重要性，如今高雄只剩下最後一塊拼圖，那就是吸引新產業進駐。高雄在謝長廷以來的市長大力整治後，市容已完全翻新，未來期待產業能帶來更大活力。

值得一提的是，高雄市房地產長期低迷，使得建商必須卯足全力拚設計，像是蔡天贊的京城建設全力打造京城凱悅，大樓全部用花崗岩，是很大的氣魄，葉國一與侯西峰共同打造「國硯」，目前才剛開始動工，但是靠著在漢來飯店二十二樓另闢的會館銷售，竟然賣出了六成，成為高雄奇蹟。而皇苑的郭敏能與鼎宇的張調兩人全力打造美術館區的豪宅，也讓美術館特定區成了高雄新亮點，加上在四維路的隆大「都廳苑」，高雄五大豪宅逐漸確立。

用買三峽、林口的價錢來投資列為高雄前五名的豪宅，未來獲利空間一定比投資已大漲的新北市，或者是頻創天價的台北市高價豪宅機會大。當政府睜大眼睛，瞄準高價豪宅的時候，醒目資金將尋找相對低價標的，這個補漲趨勢，我相信是二○一一年房市主流之一。