神祕建商林美東傳奇

林美東，對多數人而言是個全然陌生的名字，但如果說「新店市的地產價格，是林美東一個人拍板就能決定」，一句話或許就道盡林美東的真正實力。

如今站在「新店第一街」的民權路上，放眼望去，這個目前每坪新屋成交價站穩四十五萬元的一級戰場，馬路兩邊只要超過十層以上的大樓，從「江陵大第」、「江陵禮」、「江陵春」，到近期的「江陵金融大樓」，二十幾棟大樓全數出自林美東之手，證實這位建築同業口中「新店地產價格決定者」的封號，不是浪得虛名。

從新店地標「台北矽谷」，到民權路上的大樓林立，都是林美東精心之作。（攝影／聶世傑）

不上市　沒有跨足一級戰區台北市

幾乎一手掌握台北縣新店市的地產脈動，但江陵建設始終堅持不上市櫃，多年來也一直聚焦新店的房地產，沒有跨足台北市，缺乏全國性的知名度，連許多同業都只聽過林美東、看過林美東蓋的房子，卻從來不見其人，在業內其實頗具神祕性。

但在新店，只要問起江陵建設，很多在地人都會豎起大拇指，「江陵蓋的房子，沒話說」，因此，江陵的房子每坪單價比周遭行情高出三至五萬元很正常。尤其近幾年來，江陵建設沿著民權路周圍，一路買地、蓋房子、賣房子，幾近以鋪天蓋地的方式，席捲整個新店市最精華地段的土地。最近五年，估算江陵建設在民權路周遭的推案超過三百億元，如果以毛利率一五％計算，業界推估林美東的個人身價至少數十億元。

如此身價，又不露臉，資本市場遍尋不著他的蹤跡；其實，真正的林美東，一點都不神祕，而且，很平民。

不奢華　數十億元身價，吃穿都很簡單

初見林美東，約略一米七的身高，身材微瘦，說話聲音細微，很難想像如此書生一般的身形，能撐起這麼大的集團。中午時分，他夾雜在尋常公司員工之中，走進公司餐廳。江陵建設雖然位在新店熱鬧的民權路、北新路邊，附近餐廳林立，但至今公司還是維持供餐的好福利，每天十二點一到，席開十三大桌，一百多名員工都在這裡用餐，林美東夫妻也不例外。

儘管如今已經是數十億元身價，但林美東身上不見名牌，飲食也很簡單，滷肉飯、煎白帶魚、炒青菜就是一餐；但一開口，細微的聲音娓娓道來的，卻是鏗鏘有力的政策建言。

「政府最重要的角色在疏導，而不是打壓！」對於近期引起高度關注的高房價問題，林美東解釋，政府應該更積極地建設大眾運輸工具，把人口往郊區輸送，「但前提是，必須是有效率、真正能夠達到迅速運輸的交通工具」。

以淡水地區為例，林美東說，目前雖然已經有捷運淡水線，但從台北車站到淡水還是要四、五十分鐘之久，對當地房地產、人口疏散的效益不大。他建議政府如果預算有限，可以與民間合作，以民營方式交由建商自行興建快速列車，「比方說，中間只停三個站，但重點是，台北到淡水不能超過十五分鐘。」林美東說這才是釜底抽薪之道，能真正有助於紓解市中心人口壓力、減輕高房價的民怨。

攤開一桌子的文件資料，他細心地將近期媒體對高房價政策的評論一一整理成冊，還細心寫上眉批、註解，例如《今周刊》發行人近期發表一篇（庶民經濟的盲點）報導，他就在旁邊寫上「二十年前國宅處之錯誤會再出現，全民負擔」的註解，其嚴謹的態度，讓人印象深刻。

也正因為這種態度，讓江陵蓋出來的房子，總比別人好用，以這棟位在北新路上的「江陵台北矽谷」為例，包括鴻海、創惟等科技大廠都已進駐，加上林美東自己是機電工程師出身，他說，雖然已經完工九年，但運用特殊的機電節能原理，在當時就已經做到節省四成電費的效益。

廣泛閱讀加註眉批，林美東的嚴謹態度令人印象深刻。（攝影／陳俊松）

不委外　買下農場培育景觀用樹

事實上，過去曾被稱作「新店地王」的林美東，許多人誤以為他是新店長大的大地主，實則不然。林美東和多數人一樣，只是尋常的上班族出身，直到二十二年前，他還是當時中興電機的機電工程師。但從小和當木工師父的父親敲敲打打，加上自己的機電背景，覺得自己對蓋房子的軟體技術很有自信，才在快四十歲時，決定自己跳出來蓋房子創業，是道地的白手起家。

當時買進的第一塊地，就選在路邊滿是稻田的新店市民權路上，「每坪五萬元、一千坪共五千萬元，九成都是融資來的。」林美東回憶。

初試啼聲，第一個案子「景芳綠堤」就獲得市場回響，從此林美東開始沿著民權路一路找地、買地。

一開始的江陵建設不大，資金也不夠，因此靠著比一般大型建商更彈性的策略，二十幾年來，每一塊地整合成功，背後都有一段辛苦的故事。「但也有很快的」，例如近期完工的「台北矽谷二期」，從買進到蓋好，前後只花二年時間；當然，也有二十年來還在持續尋求整合成功方案的地。

長打、快攻交替運用，一步步，打下如今的江陵王國。

稱之為「王國」並不為過，林美東蓋房子，幾乎是採一條鞭政策，上下游整合，包括他最擅長的機電工程、營造、設計中心等建築相關事業，他幾乎都謝絕委外，自己一手包辦之外，連園藝設計都不假手他人。

江陵在桃園楊梅有一處農場，占地幾十公頃，這座農場不對外開放營業，他請來國寶級的園藝專家謝宗仁，在此做各種景觀、樹種培育，例如庭園設計常見的蠟梅，在這裡就有數百棵，任何時候只要房子一完工，各式樹種立刻可以配合景觀需要。

又例如林美東自己也做下游的永利資產管理公司，成立處理銀行、法院標售的不良資產，這幾年，台灣的不良資產少了，他又轉進中國繼續承作。

此外，幾年前，他也投資休閒事業，成立「卡沙米亞休閒聯盟」，但前年在不景氣中，關掉了溫泉飯店事業部、縮減烘焙部門，至今手上還有健身俱樂部，這個俱樂部不積極做行銷廣告，但只要買他房子的人，都可以獲贈一張會員卡。以及多年前在廈門的鼓浪嶼買下一塊地，打造成「觀海園度假村」，林美東常招待朋友到此度假。

不跟漲　維持較板橋、永和低的成交價

多年來，林美東堅持不上市，內部人士透露，「因為有些事情，不是完全符合會計學上的投資報酬計算。」以楊梅的農場為例，如果要細算土地的投資成本、與多年來寶貴樹種的開發成本，恐怕未必划算，但卻有不少林美東自己的興趣與理想在其中。

又例如最近房價持續飆漲，但林美東這個「新店地產定價者」卻坦言「我的定價策略錯了」，因為與台北周遭一線衛星城市的板橋、永和相較，新店目前的最高成交價未突破五十萬元大關。只是，這個林美東口中所謂「錯誤的定價策略」背後，是否隱含著一位商人本著良心與商業道德的哲理，就不得而知了，唯一可以確定的是，這恐怕也是資本市場不能容忍的行為，而林美東仍決定繼續走下去。