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沒有巫師,春天依然來臨

沒有巫師,春天依然來臨

2010-03-11 10:53

觀察歷次房價狂飆與市場變化的資料,高貨幣供給成長率以及低利率水準,才是促成歷次房價上漲的主因,此次房價上漲也不例外。

一九八七年國泰人壽以每坪約九十萬元的破紀錄價格,標得台北市南京東路華航旁的大面積公有地,不僅震撼業界,而且掀起八七至八九年間國內房地產價格狂飆的旋風。從此以後,社會形成一種輿論,認為政府標售公有地,將帶動房價上升,是炒作房地產的不良示範。

 

近來高房價問題再度成為民怨之首,國產局標售國有地價格也屢創新高。日前坐落於台北市大安森林公園附近、宋楚瑜先生父親曾使用的宿舍,被國產局以每坪約六○二萬元標出。在外界不斷質疑國產局助長房地產炒作下,行政院終於決定暫停台北市精華區國有地標售。這項決策是否能穩定當前房地產價格,不免令人好奇。

 

市場定律告訴我們,價格是由供給與需求共同決定。停止標售國有地政策,不會增加土地供給,所以除非該項政策能降低土地需求,否則房地產價格不可能回穩。但是要能夠降低需求必須有一個前提,就是國有地標售價格上升,足以產生房價上漲的預期心理,進而誘發市場投機需求。因此停止標售國有地,避免釋出房價上升的訊息,才能停止誘發投機需求,讓房價回穩。

 

但是上述前提卻值得斟酌。首先,國有地標售,只是房地產市場交易中的一小部分。除非我們凍結所有房地產交易,否則只要市場交易持續存在,社會大眾仍將獲得房價上漲的訊息。

 

其次,究竟是國有地標價上升,促成預期漲價心理?還是預期漲價心理,促成國有地標價上升?前者是競標者透過哄抬標價,牟取土地增值利益,後者是市場供需變化的自然結果。從理論上看,哄抬標價帶來的增值利益,是由所有不動產持有人共同獲得。然而,哄抬標價必須付出提高標價的成本。所以,在一連串國有地競標案中,個別競標者寧可讓其他得標者在別的標案中哄抬價格,自己從中坐享增值利益。何必由自己付出哄抬成本,讓他人坐享利益。當每一個競標者都如此盤算時,哄抬價格就不會發生。換句話說,哄抬國有地標價的可能性不大,反而市場供需變化促成國有地標價上漲倒是頗有可能。觀察歷次房價狂飆與市場變化的資料,我們更可以推斷,高貨幣供給成長率以及低利率水準,才是促成歷次房價上漲的主因。此次房價上漲,其實也不例外。
 

某經濟學教科書曾提過一個例子,或許值得玩味:每年春天來臨前,巫師會穿上綠色袍子在樹林裡奔跑一圈,不久後人們就看到樹木發出綠芽,於是認為巫師的行動促成了樹木發芽。但事實上,促成樹木發芽的是春天,不是巫師。把巫師抓起來,春天依然來臨。

(本專欄隔周刊出) 

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