豪宅的天價現象——尋找全球房市泡沫的源頭

去年金融海嘯過後，各國奮力救經濟，極度寬鬆的貨幣政策，各國將利率壓到歷史超低水平，並且大量放錢進入金融體系。資金洪流造成全球股市持續了近一年來的漲勢，熱錢也把金價拱上一一○○美元以上。

另一個讓世界各國傷腦筋的是熱錢湧向房地產，讓豪宅價格屢創新高，逼得各國政府不得不出手抑制火熱的房價。

香港豪宅一坪賣一千多萬元

全世界資金流動最便捷的香港，最近天價豪宅飆漲已引來全球關注。由李兆基集團旗下的恆基地產推出，位在西半山干德道三十九號的「天匯」，九月下旬宣布以每呎價四○九六六港元推出新樓盤；十月十四日公布，位在六十八樓Ａ室的六一五八呎，以四．三九億港元賣出，平均每呎價是七．一二八萬港元，用這個價位換算成台幣每坪高達一○六五萬元，這是創世界紀錄的豪宅新天價。

在金融海嘯前，倫敦Bridgestone區的超級豪宅One Hyde Park，開賣時每呎價是五五○○英鎊，換算當時匯率約六三○三九港元；其中最貴的一個單位，每呎價以六萬英鎊成交，以當時的匯率計高達九萬港元，目前的匯率約七．四萬港元。

One Hyde Park 賣得那麼貴，一方面是鄰海德公園，另一邊是高級時尚購物區，同時還正面對地鐵Bridgestone站及高級百貨公司Harvey Nichols，鬧中取靜；因此，能吸引來自中國、俄羅斯、中東、印度，及歐美富豪的青睞。其中，最著名的是卡達的副總理兼外交部長Sheik Hamad Jasim Bin Jaber，以一億英鎊買下頂樓，而轟動全世界。

英國的One Hyde Park是由Candy & Candy公司投資興建，由贏得普立茲克建築獎（Pritzker Architecture Prize）的設計師Richard Rogers設計，得到全世界極高評價，樓價創新高可說是實至名歸。不過也代表了在金融海嘯前，全世界熱錢，尤其是俄羅斯、中東富豪在英國置產豪邁作風。

熱錢把英國房市拉到令人目眩的地步，金融海嘯襲來，英國所受傷害在全球僅次於美國，到今天為止，英國資產泡沫的病仍很深，英國的銀行幾乎都遭到政府接管，蘇格蘭皇家銀行（ＲＢＳ）、布拉德福．賓利銀行（Bradford & Bingley，簡稱Ｂ＆Ｂ布賓銀行）及巴克萊銀行（Barclays）都傷很重。

這回天價樓在香港出現，除了西半山的天匯六十八樓Ａ室之外，位在九龍站圓方的「凱旋門」映月閣天際獨立屋五四九七呎，最近以二．二六億港元成交，平均每呎價也達四．一一萬港元。位在尖沙咀的「名鑄」一間八一六呎小套房，以二四五○萬港元成交，每呎價逾三萬港元。九龍站「君臨天下」一座七十七樓複式Ａ室二二六九呎，成交八千六百萬港元，每呎價也達三．八萬港元。

香港豪宅頻創天價，日本野村證券調查，這其中有一一％是來自中國大陸的超級大買家，他們對於每一棟在一千萬至二千萬港元的房子最感興趣。

另有一說，香港本地的中原地產估計，今年以來香港豪宅的強大買氣，來自中國大陸的豪客占了三成到四成，今年前三季，香港二二七○萬港元以上住宅，成交一六五六件，總成交量二％，其中中國內地的買家，是推動香港房市創新高最主要的力量。

面對香港豪宅飆升，香港小市民急著上街頭訴說買不起房子，特首曾蔭權卻出面表示，不願見樓市出現嚴重泡沫。

曾蔭權表示，特區政府會緊盯樓價動向，但是不會出新招，他說：「任何泡沫對樓市長遠發展，及整體經濟都是不健康的，我們無論採取什麼措拖，都要考慮擁有物業的市民合理關注；對很多人來說，他們的物業都是最大及最重要的投資。」曾蔭權只要求改善樓價資訊的透明度。

針對高樓價，香港的股神李兆基作了一個妙喻；他認為天匯呎價創新高，就好像女人買手提袋，幾百元可以買一個，但有人買幾十萬元，甚至幾百萬元，因為有名牌作用。

打不打壓資產泡沫　北京政府兩難

除了香港豪宅熱，目前在中國大陸大城市，如上海、北京、深圳，房市熱度都空前，這三個城市的房地產今年漲幅都十分可觀，且都超越了金融海嘯之前的高位。

以上海市來說，過去湯臣一品喊出每平米人民幣十一萬元，被市場視為高不可攀；如今多數豪宅都漲到這個水準，一平米人民幣三萬元的翠湖天地，最新推出的翠湖天地三期，一平米已喊到人民幣十三萬元。在八月賣完，上海地鐵站龍陽路出口的星河灣，每平米成交價約人民幣五萬元，這是上海一般中等價位房，但是換算每坪台幣八十萬元，在台北已是豪宅身價。

這次中國大陸投資考察團來台前，我特別先看了深圳萬科推出的豪宅大樓，每平米台幣十萬元起跳的已比比皆是；蓋在深圳東部鹽田的華僑城透天別墅，一戶叫價都要台幣二億元。

如果比建材，台灣的豪宅要好太多，但是價格卻不能比。面對房地產兇猛的漲勢，中國政府也開始注意這個現象，中共中央正在為年底召開的中央經濟工作會議作準備。除了防通膨、調結構是兩個重點外，目前樓市、股市可能引發的泡沫，已是考驗北京政府中央決策意志的一大難關。

抑制股市的手段比較簡單，中央只要喊話，進行大小非解禁，增加籌碼供應，或推動新股上市，要把股市壓下來比較容易。但是樓市牽涉太多地下利益，因為賣地是地方政府最重要的收入，加上地方高官與地產發展商有千絲萬縷的關係，讓地方政府只會拉抬房市，不會抑制房價，這是今年樓市比股市漲得還急的主因。

像是深圳新樓成交價，從今年最低漲到現在，已足足漲了九成，全國各地單是在九月就出現了五十塊「地王」，這股搶地熱正向二、三線城市蔓延。

最近中國中央電視台特別在「經濟半小時」的節目中，指出有三分之一的地產商寧可炒地皮，也不願動工蓋房，香港的瑞安建業、李澤楷的盈大地產都被點名。

支撐這股炒地熱的源頭，來自銀行放款；今年中國新增放款，可能高達十兆元人民幣以上。

對此，儘管北京政府中央政策已宣布抑制銀行放款，但是九月新增放六七一六億元人民幣當中，四大銀行放款只有八百多億元人民幣，其他都是地方銀行及信用合作社創造出來的，顯然這股房市泡沫仍在繼續吹大當中。

豪宅熱今年也從香港、中國大陸、新加坡吹到台灣。今年文華苑二十六戶率先出清結案，每坪成交價在一四○萬到一六○萬元之間；台北市新推出的豪宅吹起了大買氣，一直到鄉林士林官邸宣稱每坪三百萬元起跳，終於引來政府高層注意。

最近經建會動作積極，一方面準備限制豪宅放款，且課以重稅，另外，也準備對非自用住宅課重稅。

另外，央行總裁彭淮南更是罕見地對銀行心戰喊話，抑制房價的用心良苦。這個心戰喊話立即對台北股市造成重挫效果，台股留下跳空缺口，使今年漲勢受到限制。

面對當前房市的飆漲，各國央行莫不戰戰兢兢，但是必須把問題的根源弄清楚。全世界資產市場空前繁榮，在金融海嘯之後，這是調整經濟的好機會。可是若美元套息、套利交易（carry trade）繼續吹大全球資產泡沫，使其脫離正逐漸邁向復甦的經濟體愈遠，未來資產泡沫一旦吹破，對全世界傷害愈大。而受美元利差交易直接衝擊最大的，就是中國為首的大中華市場。

流動性過剩　助長市場投機行為

金融海嘯過後，無論是全球股市的持續上揚、金價的大漲，澳洲鐵礦石價格攀升，或是中港樓價的節節上升，都可說是歐美央行毫無節制印鈔票「放水」的結果。如果僅讓當前寬鬆貨幣政策持續下去，中國將成為過剩流動性的輸出地，而輾轉也使台灣、香港、新加坡這些淺碟市場受到更大衝擊。

今年前三季，香港樓價平均上漲二八％。新加坡私宅房地產價格指數由第二季的一三三．三點上升到一五四．五點，漲幅也達一六％；這是彭博社九三年開始追蹤新加坡房價指數以來，最大的漲幅。台灣今年也出現豪宅價格奔騰的景象，本來房市在○八年五月陷入急凍，結果不到一年迅速恢復活力，中國房市漲幅更是驚人。

創造房市大漲最大的源頭，是歐美為了對抗金融海嘯，而釋放過剩流動性的資產泡沫後遺症。這些熱錢在經濟低迷之際，還能「潛伏」下來，一旦經濟確認復甦，資金就會噴湧而出，借助美元利差交易，推高全球資產價格，而香港、中國、新加坡等經濟體，正是歐美釋放流動性的受害者。

拉高層次來看，美國為了化解資產泡沫對銀行造成的重傷害，讓美元持續貶值，墊高了資產價值，同時釋出流動性，這是標準的以鄰為壑的作法。但是美國自救優於一切，在這種情況下，一方面中國成了歐美釋放過剩流動性的流入地，國際熱錢的持續流入推高了中國資產價格。另一方面，中國執行寬鬆貨幣政策，新增放款頻創新高，也同樣成了過剩流動性的輸出地。

中國的熱錢，又輸往香港、台灣、新加坡、澳洲等，與中國經濟緊密結合的經濟體。這些地區的房價上漲，很重要的成分都與中國資金流入有關。像是澳洲房地產漲翻天，來自中國和亞洲買家是最大宗；資產價格和資源價格上漲，為澳洲帶來通膨壓力，這是澳洲連續兩次升息的主因。

最近英國媒體也報導，一擲千金的中國富人，正取代阿拉伯王室和俄羅斯富豪，成為英國豪宅及最高檔奢侈品的最大買家。

歐美緊縮流動性　才能解決亞洲問題

中國原來是全世界最大吸金國，如今一躍變成最大資本輸出國，這底層又有很多面向，一方面中國經濟快速發展，民眾快速致富，企業對外資產收購能力增強。另一方面，中國貧富相差懸殊，加上財富累積有很多灰色地帶，中國的錢須透過海外管道「洗淨」，導致投機資本流出加速。這次南山人壽交易，中策背後的大股東，就是來自這個管道。

中國跨境投機資本愈多，台灣、新加坡、香港「池子」都很小，有那麼大的中國流動性流入，當然會讓資產價格飛上雲端。新加坡、香港都感受到這個威力，台灣還沒有開始，這一兩年台灣豪宅的大漲，台商回流是主要力量，另一股最大的動力還沒有開始。

難以遏阻的資本流動已讓全球成為一個共同市場，中國既是歐美釋放流動性的受害者，但同時也讓香港、新加坡等經濟體成了中國內地寬鬆貨幣政策的受害者。目前股市與房市的飆漲風，仍得看歐美釋出流動性是否轉向。

世界銀行（World Bank）最近警告亞洲資產可能泡沫化，熱錢大量湧入，股市房市潛藏大風險。但是在歐美緊縮流動性之前，亞洲各國只能勉力迎戰，問題的根源仍然沒有解決。

目前國際熱錢在亞洲流竄，台灣股市有外資挹注，但房市並沒有國際熱錢逐鹿，加上台灣資產泡沫已潛藏二十年，這一波台商回流的房市熱，正好可以治癒過去二十年資金外流，造成的資產緊縮現象。當前豪宅上漲比率很低，中南部資產仍乏人問津，相較於香港、新加坡、上海、北京、深圳，台北只能算是二線城市。

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