沒有只賺不賠的投資工具，感受不到賠錢風險，只有幾種狀況：正處於行情巔峰、帳沒有算清楚、產業正處於高成長階段，或選擇性注意排除虧損的部位。
歌手陶喆說他投資房產沒賠過錢，這應該也是很多讀者共同的感覺，真的嗎？
應該是真的，大台北地區房價從二○○三年觸底回升，現在正處於歷史高點；香港、中國今年一陣狂漲，早把去年的下挫連本帶利賺回來。除非是和世界富豪同步，買的是紐約、倫敦、杜拜這種地方，那可真的要等很久、很久才能解套。
事實上，沒有只賺不賠的投資工具，感受不到賠錢風險，只有幾種狀況：正處於行情巔峰、帳沒有算清楚、產業正處於高成長階段，或選擇性注意排除虧損的部位。
○七年所有資本主義社會都認為不動產是只賺不賠的好東西；該年中國股民認為，哪有人會炒股賠錢；○七年太美好，做什麼都賺，連動債也賺！這就是行情在巔峰時的風險意識，零！
不動產的交易成本很高，除了佣金與稅金之外，時間成本與流動性成本幾乎都被忽略。完成買、賣單邊交易，都要花很長時間，很多有錢人閒閒拿看房、談價當消遣，不把白耗的時間當成成本也就算了。
但等到要變現，土地、房子「不動」特色就很致命，低流動性往往產生「轉不過來」的惡夢，問那些在世紀初沒熬過關的前地產大亨，就知道這關多難。
享受投資房產賺錢的，其實北部人居多，中南部、甚至以前推案超多的基隆、汐止、桃園，並未感受到這波地產泡沫的溫暖。有朋友說他家在高雄鹽埕區的透天厝，現在行情比三十年前差，別說增值，連水電煤的增幅都趕不上，但報導集中在不斷創天價的豪宅，自然沒見到賠錢的庶民住宅。
支撐台灣資產價格倍增夢的諸多理由中，有兩個主要但值得商榷：價值低估與低息。
相對於其他主要經濟區的房價，台灣價格偏低；對於這幾年財富沒被傷到的有錢人，不動產價格有上漲空間。但是，當預言實現，房價漲了，房價被低估的原因就不再存在；但當房價直上之時，房價低估一定會被當成還要漲的主要理由。
不動產被認為好賺的另一個理由，是高槓桿的本質，價格只漲三成，但對於只繳三成的頭期款，可就是百分百的獲利率。此時全球都低利率，台灣尤其低，因此持有房產的成本很低，就算租不出去，對現金流影響沒以前大。這對買方有利之處顯而易見，對賣方也很有利，養地或鎖籌碼的成本也都大大降低。
但利率永遠這麼低嗎？○七年不就是因為美國利率開始調高，才引發這波金融風暴的。故事會不會重演呢？利率今年不會調，明年第一季也沒問題，但是通膨已經近在眼前，貨幣政策很快就要面對修正的壓力。
會，當然會，景氣循環由此而生，由此而滅。
假如現在可以鎖定房貸利率，買房的人就沒問題，但風險沒消失，轉由銀行承受。就算房貸利率隨市價調整，銀行還是要承擔風險——貸款者還款能力衰退的壞帳問題。
買房不會賠錢？還是要八字好才辦得到的！
.jpg_280x210.jpg)
