要吸引外資及融資機構進場，一定要有題材性；而台灣不動產市場潛在題材十足，價值比過去十年更具魅力。
全球房市強強滾，到底房價要漲到哪裡？現在應不應該買房子？恐怕是不少人心中的疑惑。我們先來談談，為什麼要讓老外參與台灣的不動產市場。
當然，在一個經濟體中，沒有哪一個市場比不動產市場更具地方性。在當今愈來愈多的產品、服務，甚至是人口，全部都可以進口及出口，因為全球化的經濟威力已經滲透到每一個國家了。然而，不動產就是不會動，哪兒也去不了；既然如此，為什麼台灣不動產市場需要國際化呢？
首先，國際不動產開發業者可以引進最新的設計概念、最先進的建材及最安全的技術。再者，國際金融業者對不動產市場的融資技術，也很值得台灣借鏡。而參與台灣不動產市場的外國人愈多，便能引進更多經由其他市場實地測試過的創新理念和金融技術。
言歸正傳。我將吸引外國投資人參與台灣不動產市場的因素歸納為「5S」。這五個S是指Story（題材）、Scale（規模）、Sophistication（專業）、InfraStructure（基礎建設）及Saving（儲蓄）。
先來談第一個Ｓ——題材。要吸引外資及融資機構進場，一定要有題材性；如十分強勁的需求展望等；而台灣不動產市場潛在題材十足。過去很長一段時間，台灣不動產處於空頭市場，而亞洲不動產市場卻相對強勢，尤其中國市場，表現更是強悍。相較於亞洲其他市場，當前台灣不動產市場的價值，要比過去十年更具魅力。
沒有人會因為開發豪華的農舍而致富，而都市化正在亞洲地區發生基本性的變化，中國更是如此。二十年前，中國城鄉人口比重約二：八，預估到了二○二○年，城鄉人口比將高達五：五。亞洲各經濟體競相都市化，是帶動不動產市場上漲的關鍵因素。
一旦都市化過程進展得太快，城市的基礎建設將來不及因應人口的快速增長，所以，未來中國的城市很可能變得難以管理、過度擁擠，並且要付出極高的生活代價。因此，中國城市容納不下的人口，可能會流向台灣都會地區。
不過以目前兩岸的氛圍來看，流向台灣都市的應該不是中國公民，而會是台灣公民回流，以及希望在大中華商圈居住及工作的他國公民。這些國際公民將會發現，落腳在台北、台中、高雄或其他城市，要比中國城市來得舒適。
第二個Ｓ是規模。除非是規模很大的公司，否則別想成為外資花時間研究的標的，不論是合資開發案或股權投資案。以證券市場為例，台灣有許多小型不動產開發商掛牌，但規模普遍不大，不足以引起國際機構法人的研究興趣。
由於公司規模小，風險相對高，持有土地有限，資產流動性及財務透明度不容易讓人完全信賴。基於台灣不動產市場的特性，尤其是台北市，建商間要進行整併，難度也相當高。
台北市可開發土地很分散，以致不動產開發商僅能買下一小塊土地開發，通常是準備改建的老舊建築。亞洲其他市場則多由政府拍賣大面積土地，因此競標的廠商規模要夠大，才有足夠的財力及能力，開發如此大面積的土地。台中重劃區特多，因而能提供較大規模的開發機會，高雄也有類似的條件。
第三個Ｓ是專業，尤其是不動產開發的融資專業技術。本地業者為了要達到能夠吸引國際投資人的規模，必須具備更專業的金融結構，才能將開發案中各階段的風險，更精準地分散出去，單單只有預售制度或向銀行融資的能力是不夠的。雖然賣預售屋的好處是，買方只須拿出一筆極低的頭期款，便可以鎖住房價，但是買方同時也陷入未知的風險；因為他們根本不知道所買的房子，未來究竟會長成什麼樣子；不少購屋糾紛便由此而生。
要將不動產金融專家的先進技術引進台灣的最好方式，就是讓台灣的金融機構能夠投資海外不動產。信不信由你，目前台灣金融機構是不准投資海外不動產的。這項禁令意味著，台灣金融機構的專業能力，注定永遠落後於國際競爭對手，除非外資金融機構來台架構這類商品，否則相關專業技術將無法引進台灣。
第四個Ｓ是基礎建設。台灣在這方面做得很好，廉價、便捷的交通系統已擴及更大、更偏遠的地區，這些區域突然變成極具活力的新開發目標。基礎建設同時也要兼顧環保，並提供一個乾淨、綠色又寬敞的生活環境，當然更要停車方便。
最後一個Ｓ是儲蓄。台灣的家計單位中，擁有自己房子，又沒有房貸負擔的比重約達四分之三。這是個好現象，只不過現在利率這麼低，這些家庭應該拿房子向銀行貸款，用這筆額外的資金來改善生活品質，像是用在小孩的教育支出、安排度假，或是拿來消費等任何能讓生活更快樂的事。
當然，美國現在之所以陷入次級房貸風暴，正是因為前述的花錢哲學；但是話又說回來，過猶不及都不是好事。房子不但是居住的處所，也具有儲蓄的功能，在這樣的觀念下，帶動美國房價上揚，美國經濟規模擴張。更重要的是，一般美國人的生活品質也因此獲得改善。房子轉型為儲蓄工具，讓金融機構創造出大規模的市場，更多的創新工具也因之產生。
當然，讓外國人自由進出台灣不動產市場會產生二大疑慮。首先，外國人將取得土地所有權，形同「占領」台灣，台灣人在自己的國家裡，反而可能沒有立足之地。不過法律及政府的權力仍高於所有權之上，因此這部分的擔心稍嫌多餘。
每隔個十來年，當日本人、阿拉伯人或現在的中國人，在突然累積了大筆財富後，便成群結隊地到美國血拚大批土地，此時美國也面臨相同的疑慮；但是，每一次老美都只是虛驚一場。事實上，外國人通常以高價購買美國土地，最後卻被迫以低價出脫，所有權又流回老美手中。所以我常笑稱，美國最成功的出口創匯商品，就是不動產。
另一項憂慮是，外國買盤將推升不動產價格，直到台灣人再也買不起自己的家。對此，我會建議，台灣應該核准個人和法人買賣海外不動產，如此可以釋放國內買盤的壓力，並透過海外投資，引進更專業的金融技術，讓留在本地的人，能更容易買得起房子。
有人會問，錢都流出去了，要如何引進新技術？回想一下，在二十年前嚴密外匯管制期間，台灣的金融極度落伍。當外匯逐步開放後，國際業者要來賺台灣的錢，就得先教育本地的民眾，既然要教育，就要先投資，並帶進較台灣進步的觀念、技術。現在規模上兆元的共同基金，當初也是這麼來的。
