從九○年代迄今，房地產跌跌不休，使金融機構逾放與呆帳壓力與日俱增，不過，近來銀行利率頻創新低、優惠房貸、土增稅減半等一連串的救急措施，總算出現效益，再加上香港、日本資產股、金融股己出現回春契機，使得這次營建股價大漲的背後意義重大。
誰是今年股市中的當紅炸子雞？想必很多人都會不假思索地說是面板產業，尤其是自封面板五虎之首的友達，今年 TFT-LCD 在 LCD 電視的換機需求引導下，面板頻頻漲價，友達更是一口氣將財測調高三倍到一○五．○九億元，股價更大漲特漲，尤其是八月十四日友達以四十三．二萬張大量，用了一八○億元的巨資將股價推上了四十三．三元的漲停板價位。
不過若說要挑一檔續航力超強，市場沒沒無聞，卻又能獨領風騷的，恐非房屋仲介業的龍頭信義房屋莫屬，今年房地產業是不是從谷底回春，代表房屋市場交易冷熱的信義房屋當是最敏感指標。
政策利多激勵 營建股表現紅不讓
為什麼說信義房屋比友達還有看頭？一是友達上漲必須用千軍萬馬，以量滾量才能推得動股價，友達天量是四十三．二萬張，信義房屋是七七○張，信義房屋從二○○一年起漲以來，從未超過千張以上的成交量，成交量雖小，但續航力卻十足，看得出籌碼全在大股東手上。值得一提的是，在九一一恐怖攻擊事件之後，雖然信義房屋每股稅後盈餘仍有一．三三元，可是市場上脆弱的人氣，卻使得信義房屋股價跌至九．六五元，這兩年當中，信義房屋股價緩步趨堅已大漲了六．四八倍。
八月二十五日政府再度祭出二千八百億元優惠房貸專案，營建股紛紛拉出漲停板，信義房屋再度以五八二張的小量拉出一根漲停板，收盤價是五十七．五元，再創上市以來新天價。信義房屋不疾不徐地邁向新天價，關鍵是繳出傲人的業績；今年以來，信義房屋營收逐月走高，七月再創二．四七億元的歷史新高，一至七月獲利達三．二四億元，每股盈利達三．四二元，如果房地產交易繼續活絡，信義房屋今年有可能創下六億元以上的獲利佳績，每股盈利將超過六元，也可以看出今年房市交易已出現曙光。
事實上，《今周刊》在去年已率先提出「房市已見曙光」的觀點，只是今年以來，先是美伊戰爭，後有 SARS，房地產的買氣遞延到七月才正式引爆。 根據信義房屋的統計，七月分房市整體交易量比去年同期成長三四％，創下歷史新高，其中台北市成交金額更是比去年同期成長五四．二％，台北縣成交件數也增加三八．二％。
表現在資本市場，在外資持續大幅買超台股的情況下，台北股市穩步邁向新高，儘管外資在台積電、聯電、日月光、矽品等奮力加碼，不過上周台股漲幅前十名的個股，營建股卻占了六檔，分別是宏普大漲二四．四％居首，皇翔上漲二一％排行第三，營建股的龍頭老大國建大漲一九％，漲幅排第五，其後則有潤泰創新、冠德及信義房屋；漲幅排行第十一名到二十名的營建股則有新建、根基、國揚與宏盛，受到行政院增撥二千八百億元優惠房貸的激勵，營建股幾乎全面漲停板，這是營建股十幾年來的罕見現象。
化解房地產跌勢 對抗通縮首要任務
在房地產空前盛世的時代，當時資產股飆漲力道令人咋舌，在九○年台股漲到一二六八二天價前後，台灣有六檔股票登上千元紀錄，其中，資產股就有台火漲到一四二○元，華園飯店漲到一○七五元，還有保固建設的四七五元，勤益的五二五元；股票崩盤後，又有南港漲到三三四元，泰豐漲到四一六元，還有六福的三三○元，及雷伯龍全力拉抬的華國飯店漲到四○二元，這些大幅飆漲的資產股，這十幾年來命運都很悽慘，像台火在二○○一年跌到剩下二元，華國飯店已下市，勤益也一度跌至四．九五元，當年大漲的保固，改名全坤興業股價一度只剩下二．八六元。
在房地產業盛世的一九八○年代，營建股更是當紅炸子雞，國建在九○年每股稅後盈餘達十．六一元，股價最高漲到一八○元，太設在八八年股價也漲到一八九元，還有陳由豪的東雲，股價最高漲到二四四元，台南幫的太子建設在上市掛牌之前，八七年每股稅後盈餘達十五．二元，八八年達十四．九九元，連創佳績，絲毫不遜於今日的電子新貴。
不過，一九九○年日本資產泡沫戳破，台灣的資產泡沫也吹破，這十四年來，營建業進入最寒冷的冬天，這些靠房地產搖身一變大財團，從東帝士的陳由豪、台鳳集團、鴻禧集團、宏國集團、鄭周敏的亞世集團，到陳政忠的宏福建設、侯西峰的國揚建設，到台中的長億、三采集團、高雄的寶成建設、長谷、宏總等營建集團，都在這寒流中不支倒地，大多數的營建股幾乎都淪為雞蛋水餃股。
即使是熬到最後，連收現金、有 SOGO 百貨當後盾的太平洋建設，也因去年提列九十八．四四億元的虧損，每股淨值僅剩二．○二元，而淪為全額交割股，不過太設的殞落卻也成了房地產景氣的重要轉折點。
今年第二季， 國際貨幣基金（ IMF ）宣布台灣、日本、香港、德國是全世界通貨緊縮最嚴重的國家（ 地區 ），這幾個國家都有共同的特質，那就是房股兩市皆跌，台灣在九○年股市即一口氣跌掉一萬點，二○○○年之後，台股又從一○三九三點跌到三四一一點，跌幅超過六成，整體房市更是下跌五成至六成之多，論房地產，過去十幾年來，日本平均跌幅達七五％，香港從九七年以來跌幅也有七○．五％，災情都比台灣嚴重，化解房地產跌勢乃成了這些陷入通貨緊縮國家政府的首要任務。
利率走跌、土增稅減半 房地產活力旺
房地產長期跌勢出現曙光，有幾個主客觀的有利因素，最重要的是全球利率急降，美國十三次降息，聯準會基本放款利率降至一％，台灣連續降息十五次，假如是首次購房者，在當中的二百萬元額度以內享有二．三一％的利息優惠，即使剩下的額度適用一般購屋貸款，利率已從五％降至三％至四％，全球利率降至空前新低，購屋者負擔也跟著減輕。
十幾年前當房價高漲之際，我們常說買屋不如租屋，但這個情況到去年開始出現轉折點，因為利率一降再降，使得房地產出現難得一見的房租回報超過銀行定存的景象，況且，經過十幾年下跌，過去不合理的房價已經修正，一般首購房屋，幾百萬元就可以買得到，尤其是中古屋行情與家庭可支配所得的倍數，除了台北市以外，都降到五倍以下，房價下跌對民眾購屋壓力已相對減輕。
二是政府政策上的扶持，影響房地產最大的是土地增值稅減半的政策，過去土增稅率分成三級，從最高的六○％，到五○％，最低是四○％，由於市價慘跌，公告現值又逐年調高，於是房屋交易明明出現虧損，卻仍得繳交高額的土增稅。不過土增稅從二○○二年二月一日減半徵收，適用到二○○四年元月三十一日，去年土增稅減半，土增稅收入超過五百億元，比減半徵收前收到的稅收還多，顯示在土增稅減半徵收之下，房地產交易已趨活絡。
另一個政策的助力是行政院核撥的優惠房貸，從二○○○年迄今已累積了一兆二千億元，根據央行報告，歷年優惠房貸政策共創造銀行貸款達一．三三兆元台幣，對政府財政收入貢獻七九一億元，扣除補貼利息五七七億元，仍有二一四億元的淨收入。土增稅減半徵收，及一兆二千億元優惠房貸加持，這是房地產景氣擺脫頹勢的重要憑藉。
資金豐沛 推升房、股市回溫
三是資金的水漲船高效應。九○年代房市跌跌不休，除了資產泡沫的發酵外，另一個原因則是九○年代台幣升值到盡頭，八四年一美元兌四十．六元台幣，到了九二年台幣升值到二十四．五二元兌一美元，升值到盡頭後反貶，資金開始大舉外流，台商大舉西進，也是房價下跌的主因之一。
八○年代，台灣的房地產大漲，從外匯存底的累積可以看得出來，八三年台灣的外匯存底首度超過一百億美元大關，到了八七年外匯存底已累積到七六七億美元，短短五年光景，外匯存底增加近七百億美元，創造了台灣錢淹腳目的房地產大漲效應。
九○年台灣的外匯存底不增反減到七二四億美元，資金外流現象明顯，整個九○年代，台灣資金外流嚴重，到二○○○年阿扁當選總統，外匯存底才一千億美元出頭，換句話說，整個九○年代，外匯存底增加不到三百億美元。
不過二○○○年以後，台灣資金外流現象趨緩，再加上台灣對中國貿易順差逐年加大，到七月底止，外匯存底上升至一八二二億美元，也就是說阿扁總統當選迄今，外匯存底足足大增七百多億美元，這股資金的存量，雖然不能與七○年代創造的台灣錢淹腳目，造成房股兩市瘋狂大漲相提並論，不過對房股兩市逐漸回溫，已有立竿見影的效益。
紓解資產縮水 揮別苦日子
四是今年以來被 IMF 認定為通貨緊縮最嚴重的德國、台灣、 日本、香港今年都出現房股同步回溫的現象，其中德國股市從二一八八點大漲到三五四七點，德國股市彈升二八二％，日本股市今年從七六○三點漲到一○三一九點，漲幅也有三五．七％，跌了十四年的建設股今年漲幅都不小，例如以東京地區推案為主的大京不動產，從四三日圓漲到一八一日圓，漲了三．二倍，三菱地所上漲六二．七％，東急不動產也上漲近一倍，房地產股股價大漲是日本一九九○年泡沫經濟以來所僅見，地產股大漲帶動銀行股大漲，從瑞穗控股到 UFJ、住友三井，東京三菱等銀行，股價上漲力道都相當驚人。
這個現象在香港也是一樣，除了國企股大漲外，從九七年以來一直跌跌不休的香港地產股像長江實業、九龍倉、恆隆集團、順基兆業、新鴻基地產及新世界等股價大漲，也帶動金融股的漲勢，最近中國銀行股價創上市以來新高，匯豐控股漲到一百港元以上，這對台灣長期受到資產縮水折磨的營建與金融產業應有立竿見影的助力。
從九○年代迄今，房地產跌跌不休，使金融機構逾放與呆帳壓力與日俱增，儘管金融機構打掉的壞帳已逾一兆台幣以上，但資產跌價壓力不解，金融呆帳始終打不乾淨，從目前的跡象來看，銀行利率頻創新低，一兆二千億元優惠房貸，再加上土增稅減半，一連串的救急措施總算出現效益，再加上香港、日本資產股、金融股已出現回春契機，這次國建從七．四五元一口氣漲到十三．三五元，冠德從四．○五元漲到十二．六元，宏盛從三．七一元漲到．九二元，股價大漲的背後意義重大。
假如潛藏在台灣經濟體背後的資產縮水現象，可以在這次景氣復甦再加資金狂潮的效應下得到紓解，那麼，我們幾乎可以說，過去十幾年來大家所過的苦日子將紓解大半；化解資產跌價壓力，再造房市第二春，應是當前政府責無旁貸的責任。
