現在利率低、房價也低，房市供給少，也有觸底現象，正是入市的好時機。再不然就是在股市中尋找所謂「 Land Bank 」（土地銀行）的公司， 不見得只有營建股，只要有大筆土地資產的股票都有機會，這就是過去大家耳熟能詳的資產股。
台灣房地產這半年來的相關數據表現，比過去幾年好很多，不少人認為房地產又將再起，我也這麼認為。
大約十年前，多數人都相信台灣的房地產有所謂九年循環周期，從低點到高點再回到低點，大約要九年的時間。依此推算，一九九四年應該算是底部，而當年房市也略見回升，只是那次的表現不若往年，只小小漲了一點，便又回頭探底了。
雖然只是小回升，但是也騙了不少人進場，包括建商、購屋者及銀行都套了不少，尤其有很多建設公司乘機推新案子，資金卡死的結果，造成九八、九九年的地雷股效應。
此外，過去的循環也不能盡信，因為受到很多外在因素干擾，如七○年代兩次的石油危機，衍生而來的通貨膨脹，都會刺激房市在短期間表現特別強勁，但是這並不代表房地產的循環有固定的模式和周期。
一九九二年台灣開放新銀行設立，新業者積極尋覓新放款客戶，但是經濟成長有限，企業吸收銀行資金的能力也有限；只有房地產市場可以創造這種幾乎是無止境的需求，銀行有多少錢，房地產市場差不多都可以照單全收。因此在九○年代中期，台灣房市創造了很多供給，而這些供給卻不見得能產生需求，尤其是一些偏遠地區的建案，更是乏人問津。
房子賣不掉，建設公司虧損累累，不少貸款因而成了銀行的呆帳；而由於先前競相放款，房地產也成了台灣金融機構最大的呆帳來源。
自九九年起，台灣金融界倒帳吃怕了，不敢再借錢給建設公司，而這兩年更把經營重點放在打銷呆帳、催收帳款上；這一推一拉之間，短期間內金融機構視建設公司為拒絕往來戶，寧可讓先前貸款給建設公司的資金爛掉，也不再輕言放款給營建個案了。
不過從目前資金面的情勢來看，我個人滿看好房市的發展；甚至在想，如果我自己經營建設公司的話，現在應該是大舉購地，或買舊屋重建的時機，因為價格便宜，日後成長空間不小。
從政府貨幣政策的角度來看，這波房地產的資金條件，與八五年那波房市大漲前夕類似；由於央行擔心通貨緊縮降臨，所以持續壓低利率、釋出資金。全球央行的共識是，通縮比通膨難搞，一旦通縮成形，目前還找不到有效的解決手段，所以一定要在通縮成形之前壓抑下來；即使經濟恢復成長初期，也不會貿然升息，像美國聯邦準備理事會（ Fed ），擺明了就是要點燃通貨膨脹的火種。
此外，從企業的角度來看，過去泡沫階段擴增的產能、投資的機器設備，至今仍是供過於求，一時間不可能大幅扭轉資本支出的趨勢。資金供給明顯超出實體經濟所需，這多出來的部分便會流到金融市場，如股票、債券和房地產。
資產價格水漲船高，但是房地產要如何判斷價格合理與否？一般是以買房子與租房子的支出做比較。空頭時期，大家都有「租房子就好，何必買房子」的觀念，這時每月租金的負擔比房貸、稅金、維修來得便宜。對買房子的人而言，十五年過後，手上會有一幢十五年的老房子，但是租屋者則可以搬到另一幢新房子去住；在不景氣階段，這種觀念更加壓低房市的買氣。不過在利率直直落的情況下，最近買房子的負擔已經比租金便宜了。
從投資回報率的觀點來看，我們可以比較銀行利率、股票的股息股利，和買房子收租金做比較，最近房地產的投資回報率一路走高，也是我看好房地產景氣的主要原因。因此我們密集拜訪上市櫃的建設公司，想進一步了解他們對景氣的看法，和公司的營運計畫。
不過令我訝異的是，多數業者對房地產的前景並沒有我這麼樂觀，就算少數看得不錯，也沒有什麼偉大的推案；因為買地得向銀行借錢，可是前面說過，銀行好不容易才讓逾放降下來，現在打死也不願再借錢給建設公司。沒錢難辦事，業者也不敢有太多太大的推案計畫。
在市場熱絡時，我們會把地產當作投資標的，一個人可能以槓桿融資，買個三、五幢房子；所以在房市高峰階段，需求暢旺，除了少部分自住需求，多數都拿來投資。一旦市場往下掉時，投資需求先縮手，如果市況繼續低落，連實際需求也會減少，因為買不如租的觀念會逐漸成為主流。
而在供給方面，房市行情好時，銀行拚命借錢出去，當市況差時，銀行資金也鎖得很緊；而且從貸款購地興建到交屋，大約有兩年的落差，在市況未見起色前，銀行更不敢放錢出去。但是現在房地產的需求逐漸恢復，供給卻仍持續減少，已經到了供需逆轉的階段。不過我們並沒有看到建商積極買地、推案的規畫，只聽到他們很高興地說，庫存降了多少，負債減了多少；可是現在應該是庫存愈多愈好，而利率這麼低，負債也應該比過去多才是好事。
當然也有部分土地、餘屋庫存較多的公司，不過這些公司大多投機性較強，不然就是案子所處的地段或品質較差。通常這種案子有後漲先跌的特性，當主流地區都漲過一輪了，才輪得到這類產品上揚；而當市場稍稍有反轉跡象時，這類產品的買氣便立刻收手。
從投資者的立場來看，若不想在房地產的這波景氣中缺席，可以去買一幢、二幢，甚至三幢房子，然後坐等增值；現在利率低、房價也低，房市供給少，也有觸底現象，正是入市的好時機。 再不然就是在股市中尋找所謂「 Land Bank 」（土地銀行）的公司，不見得只有營建股，只要有大筆土地資產的股票都有機會，這就是過去大家耳熟能詳的資產股。
過去四、五年，台灣的建設公司倒了不少。在台灣加入公會多是較大的公司，現在會員只剩下三分之一，而如果較大的業者都倒了三分之二，小公司就更難熬了。不過建設公司的設立門檻不高，只要房市多頭確立，一夕之間又多出個三、五百家業者，也不是不可能的事。
過去我曾提過，台灣的建設公司沒有上市的必要，因台灣的業者規模很小，業務沒有連續性，而且可融資興建，不需在資本市場募資。如果業者看壞未來幾年的房市景氣，可以縮編暫停推案，以蓄積實力，等市況恢復後再推案；但上市的建設公司每年都有業績的壓力，硬著頭皮推案，結果除了餘屋大增，也拖垮財務成為地雷股。
香港與新加坡的營建業者規模比較大，因為主要土地都在政府手上，政府要開發某一區段，便公開招標，得標公司可以取得完整的基地；這時建設公司可不是只蓋一幢房子，而是整體開發，包括住宅、辦公室、商業區、大賣場等。而台灣愈來愈難取得大片未開發土地，地只能買一小塊，蓋一幢小小的房子出售，所以台灣存在許多小型建設公司。
香港每天都有很多分級處理過的房地產資訊，另外還編有「房屋購買力指數」（Affordability Index ），以每個月房子的支出除以收入，這個比率愈高，表示一般人愈買不起房子，從這裡可以了解房市供需的狀況。由此來看，台灣房市資訊的透明度還不太夠。美國房地產有過熱的現象，儘管房價大漲，但是因為利率大跌，拉低了購屋能力指數，所以美國人對買房子的興致不減。而台灣房市缺乏類似的市場資訊，降低了投資意願，也壓低了房市的價值。
土地的價值來自於所有者能從土地上賺到錢，可能是開發的利潤，也可能是開便利商店或加油站的收入，例如在紐約加油相當貴，但是其他偏遠地區加油就很便宜了。任何地方賣的汽油都一樣，為什麼會有不同的價格？因為土地的價值不同。台灣中部也有不少加油站殺價競爭，他們的本錢就在於土地使用成本比台北低。
台灣的個人所得不輸歐洲或其他 OECD （經濟暨合作發展組織）的成員國，台灣的教育雖然還有改進的空間，但是在全球名次也排得上前幾名。可是對多數外國人來說，台灣的硬體很強，但是生活品質還是不夠格，從土地開發到都市規畫，台灣都還處於落後的地步。
台灣要發展成區域營運中心，香港已被比下去了，上海則來勢洶洶；比大型硬體建設，台灣的機會渺茫，所以只能靠生活品質來勝出。而生活品質就從土地開發、都市規畫等方面開始做起，而這方面我們還要再努力。
