媒體指出，過去兩年維持美國經濟於不墜的房地產市場，恐將有泡沫破滅之虞；如果美國真的發生房地產泡沫現象，對於可能步入二次衰退的美國經濟，可真是雪上加霜的壞消息。
多數人的投資管道不外是股票、銀行定存及房地產；如最近遇到股票行情不好、定存利率節節下滑，所以手頭上還有些資金的人自然而然會轉戰房市。股票不好代表經濟欠佳，利率也必然走低，所以借錢買房子的成本也降低，這又提高了民眾的購屋意願。因此房市在股災之後蓬勃發展並非特例，而是常態現象。
根據統計，美國有五○％的成年人投資股票，但是有六八％的人擁有房子，所以當股票跌、房市漲時，多數美國人的財富仍有增加，消費力道也未見減低。或許這項數據可以讓大家稍稍寬心。
美國房市這兩年大漲－－所謂房市的大漲，也不過是上漲個七％到八％而已，與股市七○％到八○％的大漲大異其趣；對購屋者而言，多數是採融資購買，所以房價上漲對購屋者的獲利倍數幫助很大。
不過房市好是因為從股市流出來的錢轉進房市，但是這筆錢花下去之後，房市很難再有上漲的動力；就像汽球一樣，你往這邊壓，另一邊就會凸出來，但是裡頭的氣卻是一樣多。而且汽球的氣還會慢慢漏掉，正如從股市流出來的錢，不可能悉數跑進房地產市場；同時經濟不好的情況若再繼續下去，房市終究還是會反轉回頭的。
不過現在還沒到那個階段，而且房地產市況熱絡，買新屋也會買新的家具配備，對整體的消費支出有很大的幫助。也由於房市的成長，才使得過去兩年美國經濟成長率能維持在二至三％的成長幅度； 只要國內生產毛額（ GDP ）有成長，房市大概就不至於走上崩盤一途。
台灣十年前的平均國民所得約為美國的一半， 可是 PPP （ Purchasing Power Parity，平均購買力)卻只有美國的三分之一，正因為當時台北的房價比紐約還貴。日本更是離譜，光是東京都的房價總值竟然比整個美國的房價總值還高；所以事後日本足足花了十年的時間調整，而台灣的房價摔得重也是正常的事。
美國民眾對房地產的負擔能力指數（ affordability ）最近創下歷史新高， 約在一三七左右；因為過去幾年經濟成長快速，民眾所得增加的速度高過房價的成長。這項指數的內涵相當複雜，大概的觀念是以每個月的住房支出（租金或貸款本息)占稅後收入的比率來衡量，不過真實的意義並不是字面上所描述的意思；以一三七為例，是指美國一般家庭依其收入，有能力負擔的房價比目前貴上三七％。
換個說法，如果在所得不變的條件下，房價再上漲個三七％，美國一般家庭還是有能力買得起。這項指數的歷史低點為八○年代的六三，九一、九二年經濟衰退階段約在一一四；指數愈高愈好，表示房價仍有上漲的空間。因此從目前的情況看來，美國房地產應該不會有立即的崩盤危機，反倒還有上漲的空間。
不過即使與家庭所得相比，房價仍顯便宜，但是房價真的還會再漲三七％嗎？房價上漲的條件，一方面要靠資金動能，另一方面要看人口成長。未來資金恐怕無法再源源不絕地流入房市，而美國年輕人口成長很少，所以買新房子的人也不像過去那麼多，這種情況將削弱市場對新屋的需求。
若要比較美國、日本及台灣房地產市場的結構差異，主要在於美國多為獨棟房子，以自住需求為主，買來投資的不多。台、日則多為大樓結構，像是一個集中市場，具有較濃的投資（機）性質；不少人一買就是好幾個單位，只要價格上漲，賣掉一部分就可以收回本錢。因為市場集中，交易更為方便，可是也因為成為投資市場，便具有泡沫味道，才會一跌十年，難以翻身。
此外，土地規畫也是一大問題。亞洲的土地有限，美國則幾乎可以無限量供應；即使像紐約市這種高級精華地段，在九一一之後，紐約證交所宣布將在離紐約市約半小時的距離成立另一個交易所，以分散過度集中的風險。大型投資銀行摩根士丹利的總部原本在世貿大樓，現在也要搬離紐約； 瑞士銀行（ UBS ）的總部也將遷移至離紐約一小時車程的康乃迪克。所以美國的土地供應彈性很大，很少有人會大肆收購土地坐等增資暴利，除了十多年前的日本人之外。因為沒有過度炒作，所以也降低了美國房地產崩盤的風險。
至於與美國同屬大陸型國家的中國大陸，地價的上漲主要是受到交通不便的影響，所以開發的地區多集中在固定範圍，地價難免被炒高。再者，中國大陸至今仍為共產國家，對資本主義的自由經濟仍有一定的管制，只要有管制，便有資訊不對稱的暴利現象；未來若能更為民主化、自由化，便可回歸市場機制。
此外還得視農業發展程度而定；美國農場集中化經營，產量豐富、效率高，甚至還是美國的主要出口品項，所以都會區向外延伸發展比較不會受到農地從中切斷的干擾。中國仍為小農制，都市的發展雖然可以靠徵收農地而取得適當的土地，但是務農人口棄耕後要如何導入工業體系，將是中國最大的考驗。
房地產的投資報酬率通常以租金占房價的比率作為計算參考，即使是自有房舍，也可視為將房子租給自己的租金報酬。至於股票的現金報酬率，要以現金股息加上一年後的價差計算，絕對不能把股票股利算進去；股票股利就好像把一張紙撕成兩半，然後告訴你，現在你擁有兩張紙，價值不但沒增加，而且還要繳稅，不但沒有報酬，還是負價值。
在目前的金融環境下，大家都在找報酬率最高的投資工具；股票當然可能在一年內翻上一倍，但是根據統計，過去十年來，美國股票的平均年報酬率大概在三．五％上下，這還是加計現金股息在內；如果時間再拉長，近二十年股票報酬率大概在六％至七％間。而近二十年銀行定存利率則在四％至六％左右。
投資工具首要考慮價格波動風險，股票波動大，所以要求的利潤也高；其次是流動性風險，銀行存款時間一到，一定可以拿回來，股票的流動性風險則較定存稍高。
至於房地產，價格的波動風險也許不高，但是有個風吹草動，很可能就賣不掉，所以報酬率應該要比定存高才合理。不過最近十年台北市的住宅回報率在四％，銀行定存則在六％，農地的投資回報率更低到只有○．一％；這表示台灣的房市報酬率太低，從另一個角度來看，也就是房價太高了，所以跌下來才正常。至於跌到什麼價位才算合理，因為資訊相當瑣碎，不太容易掌握全盤的狀況。
最近資產管理公司（ AMC ）買下大批不良資產， 未來是房市的潛在賣壓。 AMC 快速買下銀行的不良資產，總要花上幾個月的時間了解資產狀況，然後再在市場上脫手出售；所以估計明年台灣房地產市場還會有一波沉重賣壓。
儘管前面講了一大堆美國房地產不太容易過度上漲的理由，但是因為利率實在太低，房地產指數的上漲空間又太過誘人，難保不會吸引更多的資金湧入；特別在其他管道的獲利率極低之際，房市的魅力就更大了。
如果情況持續下去，未來一年內，很可能會看到美國房市繼續上漲，台灣房市持續下跌的狀況；等到雙方各自反映到合理的價位時，或許就開始雙雙反轉，成為台灣經濟重回成長之路，而美國經濟受到房市不振而走下坡的景況。
（谷月涵的電子信箱： mrtaiwan@mrtaiwan.com.tw)
