台北火車站正對面的商業大樓聚落中，亞世集團的亞洲世界廣場(大亞百貨)與宏國集團的希爾頓飯店，像極了一對「難兄難弟」。兩棟大樓的主人，不僅發跡背景相似，目前的處境也頗為雷同。
楊孟霖想賣掉 章啟正只想租
希爾頓飯店預定三月底透過中華開發公開標售，目前已知有八家外資公司有意投標，但是投石問路的意味相當濃厚，最後能否順利成交並不樂觀。而大亞百貨也頻頻公開求售，但是有意接手的誠品商場及太平洋百貨，卻只想以委託經營方式承租商場，對於出價購買，興趣缺缺。
依據鑑價公司的計算，大亞百貨每個樓層的樓地板面積約有八百坪，價值最高的一樓，每坪以三百五十萬元計算，約為二十八億元；二樓至四樓挑空，每層面積僅剩四百坪左右，二樓每坪以六十萬元計算，其餘樓層則以四十萬元計算，價值約為五．六億元；而五至六樓及地下一、二樓，也以每坪四十萬元估算，共值十二．八億元。
因此，大亞百貨的不動產價值總計約為四十六億元左右。不動產業界人士認為，大亞百貨目前的身價，大概就是四十六、七億元行情。
大亞百貨丟出來賣，當然會引起幾家百貨集團的注意。百貨業的龍頭老大「太平洋 SOGO 百貨」執行董事章啟正，對大亞百貨就相當感興趣，但是章啟正卻不想要買下大亞，而只是想以委託經營的方式，租下商場空間。
章啟正表示，買物業要花一大筆錢，成本太高，對 SOGO 而言，貿然買下大亞百貨，將會大幅提高經營風險。他認為，由 SOGO 租下大亞百貨，並由太平洋經營團隊進駐經營，這樣才能有效提高坪效，是讓雙方互蒙其利的作法。
債權複雜讓買家敬而遠之
一個月前，章啟正提出委託經營計畫書給楊孟霖，但卻有如石沉大海。章啟正研判，楊孟霖處理大亞百貨的方式，應還是以出售變現為第一選擇，對其他方式，可能不會有太多興趣。但是，另一方面章啟正也很堅定，「對 SOGO 而言，買下大亞太不划算，根本沒有考慮的空間」。
除了 SOGO 外，誠品董事長吳清友也對大亞百貨頗感興趣。近幾年來，誠品在全省積極擴點，幾乎已進駐各主要都市主力商圈。誠品的主要經營模式，說穿了就是當「二房東」，從業主手中承租商場，經過包裝以後再轉租出去，如此可以確保穩定的租金獲利。
兩年前，誠品書店就已進駐大亞百貨，並且成為最具分量的主力廠商，房東出現財務危機想要出售商場，吳清友當然想藉此機會拿下大亞的營業面積，改裝為誠品商場，然後再當二房東賺租金。
除了投資報酬率考量外，大亞百貨乃至於整棟亞洲世界廣場，目前最大的問題是，所有權及債權債務關係相當複雜，而這也是讓各企業集團對這棟大樓敬而遠之的主要原因。
據了解，完工於十年前的這棟大樓，到今天為止仍有部分餘屋，而這些餘屋分別過戶到亞世旗下的聯業建設、環亞飯店、廣總興業、大亞百貨及三民建業等關係企業的名下。鄭家以這些資產向銀行質借了不少錢，貸款總額在百億元左右，而這些貸款彼此之間更是互相擔保。因此，形成錯綜複雜的債務關係。市場人士指出，鄭家如果不能先理清楚這些債權關係，大亞百貨大樓想賣掉，難上加難。
希爾頓能否脫手是宏國瘦身一大指標
大亞百貨隔壁的希爾頓飯店，從宏國集團傳出財務危機至今，過去一年多來，屢屢傳出出售風聲，今年二月二十三日中華開發銀行總經理胡定吾透露，宏國已決定委託中華開發於三月底以前，在國際市場上公開標售，目前包括摩根士丹利、高盛及雷曼兄弟等八家外資投資公司有意參加競標。
目前正進行瘦身的宏國集團，自去年十月八家銀行接管中聯信託後，近五個月以來的進度還是在原地踏步，至今仍無法拿出像樣的瘦身成績單。宏國目前所擁有的資產，比較被看好的就是希爾頓飯店及宏國大樓，因此能不能順利出售，頗具象徵意義。
希爾頓飯店想要出售，最引起興趣的話題是：它值多少錢？宏國開價六十億元，對於這個價錢，市場人士指出，由於希爾頓飯店是為經營飯店量身打造的大樓，轉換其他使用形態幾近不可能，因此估價方式就必須以繼續經營飯店來思考，目前希爾頓擁有五百二十間客房，以平均住房率六成五及平均房價三千元計算，再捉個二五％毛利，計算出來的客房每年經營價值約為四．六億元。
八家外資競標炒作大於投標
一般飯店，餐飲收入約占總營收的四成，但是希爾頓餐飲相當弱，致使餐飲收入對營收的貢獻度十分輕微。經營價值加上物業產權，業界人士指出，宏國想要以六十億元價格出售希爾頓飯店，可以斬釘截鐵地說：「絕對不可能。」
由於宏國瘦身動作一拖再拖，目前國內企業集團都在虎視眈眈地看宏國的下一步會如何，此時此刻幾乎沒有人肯出價，偶爾有人表達意願，但都在三十億元上下打轉。因此，國際競標便成為宏國最後的希望。
熟悉內情人士指出，有意競標的外資雖有八家之多，但實際上大約只有三、四家真正有興趣，而且外資會想買希爾頓這樣的標的物，目的還是為了炒熱市場，然後賺投資報酬率。而外資的炒作手法，一向是先悄悄低價吃下不動產後，待手中握有相當籌碼，再藉著競標具有指標意義的不動產以營造市場活絡假象，然後再將手中籌碼一舉拋售，賺取暴利。
可是，目前外資對台灣不動產市場，只停留在投石問路階段，並沒有進行批購的動作或跡象。因此，市場人士研判，所謂八家外資公司競標希爾頓飯店，可能只是放空氣而已，果真如此，這一次希爾頓標售，前途堪虞。
