法拍天王賺進億萬身價的祕訣

台北市天母北路一棟樓高五層、兩間打通的中古透天厝，是台灣最大法拍屋仲介「寬頻房訊」總部，是掌管全台灣十六家分店、一千名員工的中樞神經。有趣的是，這棟企業總部的前身，就是法拍屋。
 

在台灣法拍屋市場舉足輕重

寬頻房訊的創辦人、總經理，正是因為前總統女婿趙建銘的「台開案」而聲名大譟的游世一。三月四日的下午一點，他在總部現身時正值午休時間，卻氣色紅潤，絲毫沒有倦意，平日愛登山的他保養得相當好，似乎已走出「台開案」的陰霾。

「我的房子幾乎都是法拍屋，連開的車都是法拍車，不過是只開了一年的新車。」這位現年四十六歲的法拍屋教父，果然三句不離本行。

這一棟透天厝，使用面積約五百坪，游世一之所以看上它，是因為中古屋零公設，頂樓及後院在加蓋之後足足多出一層空間。同時，沒有電梯、管理員，所以可省下管理費。他說：「五百坪的使用空間，卻只要支付三百多坪的價錢，非常划算。我重視房子實際的使用權，大過於房子的所有權。」

前鴻禧集團董事長張秀政的豪宅「仁愛鴻禧」，今年一月二十日由台北地方法院拍出，結果一口氣吸引十八組買家搶標；除了得標者任晶晶之外，其餘全都是寬頻房訊的客戶，由此可見游世一在法拍屋市場的影響力。

游世一表示：「張秀政這棟豪宅的建築品質真好，恭喜標到它的人。不過，今年房價及法拍價位都還會再向下修正一波，不論是自住或投資的買方還是要審慎評估。這一波不景氣，絕對不能小看，但好在利率很低。」
 

不懂法拍 會很辛苦

打開了法拍屋最新市況的話匣子之後，游世一又語出驚人地說：「如果你想投資法拍屋，現在根本不用看，今年年底就會進入法拍屋的高峰潮。目前法拍屋平均每月有七、八千戶的釋出量，到了年底，每月會暴增到二、三萬戶；至於何時結束，要看金融海嘯的衝擊程度而定。」

游世一分析其中的關鍵，他表示去年「五二○慶祝行情」讓投資人套在高檔，八、九月後遭遇金融海嘯而滅頂，拖累名下不動產無法正常繳息；十一月分房子被法院查封，從查封再到拍賣流程大約六個月，然後進入一拍、二拍等程序，整個過程落後景氣一年以上，估計在第四季開始進入高峰。這一波金融風暴股市市值蒸發了十兆元，這個損失最後一定會反映到房地產市場。

買賣法拍屋，說穿了，就是靠著「別人的失敗」賺錢。游世一入行整整二十九年，煉金有術，專門做高門檻的生意，三十幾歲就已累積上億元身家。

某位游世一的多年好友表示：「房地產的投資金額都很大，所以一般業者都比較保守，但游世一卻很敢衝、敢冒險，事必躬親，年紀輕輕才三十出頭，就敢買一整棟商辦做投資。」

年少時的游世一，父親經商失敗，為了減輕父親的重擔，十七歲那一年，他決定自己半工半讀繳學費。當時他幫建商、代銷業者做建案的傳單派報，看多了炒作房地產的手法以及一夜致富的故事，最後決定投入房市，當作一生的事業。

退伍之後的游世一，曾經在住商不動產的法拍部門，學習基本功並累積經驗，後來自己成立法拍屋仲介公司。

在游世一眼中，法拍屋是穩賺不賠的生意，資金門檻並不高，關鍵在於心理門檻，「一般人總認為有問題的房子才會被法拍，例如是不是風水不好？其實，根本不用迷信風水。」

「法拍屋是年輕人翻身的利器。」游世一語氣堅定地說。「一樣是年輕人，懂不懂得房地產及法拍屋，人生際遇與財富差很多。」他舉例，Ａ先生以每坪四十萬元買下一戶台北縣六十坪的新房子，總價二千四百萬元；加兩個要價四百萬元的車位，再花六百萬元裝潢，一共三千四百萬元。即使只貸款六成，便負債二千萬元。為了背房貸，Ａ先生連中午的便當錢都要斤斤計較。

另外一位Ｂ先生，標下同一地段、同樣坪數的法拍中古屋，每坪十六萬元，總共只花了九百六十萬元，還包含兩個車位與現成的六百萬元裝潢。若是用每坪市值三十萬元轉賣，總價達一千八百萬元，前後價差就賺了八百四十萬元。

如果再拿這一筆錢去買台北縣八里一棟五十坪中古豪宅，法拍價每坪才十五萬元，一共七百五十萬元，算一算，身上不僅零負債，還多出九十萬元存款，Ｂ先生中午根本用不著吃便當，可以直接去吃大餐！「這就是法拍屋迷人的地方。」游世一如此說道。

以游世一億萬富翁的口袋實力，買上一戶「帝寶」絕對不是問題，但他就是沒興趣，只對法拍屋情有獨鍾。不過，標下好案的法拍屋成功祕訣，還是在於「資訊封閉」，越少買家知道越好，不僅競標者少，也可以省下很多溢價價差。

他曾經幫一位台北榮總醫院的醫師操作法拍屋，買到好屋又賺了錢，消息因此在醫院傳了開來。有一天，游世一出車禍到榮總急診，醫院的護士們一聽他來了，大家就圍著他問法拍屋的事情，結果這一聊就是一個多小時，最後游世一只好向大家告饒，「可不可以先處理傷口？」
 

法拍屋族一定需要的網站

二○○○年，游世一嗅到網路時代來臨的商機，於是斥資兩億元成立「寬頻房訊科技公司」，著手建置台灣最大的會員制法拍屋資訊網站。他深知網站若要吸引會員，全台的法拍屋案件數量就要充足，網站功能也要夠強，於是他花了五年的時間打底，一度搞得他幾乎破產。

那時候包括他自己在內的寬頻房訊工作人員，總是趕在清晨六點天剛亮，馬路上還沒有什麼人車的黃金時間，到大街小巷，挨家挨戶拍下社區的現況照片。再把照片、地籍謄本、平面圖、歷年法拍成交行情、法院公告等，統統結合起來再放在網站上。「而且我們網站上每一筆房屋的屋齡，都會隨系統的計時器自動更新。」游世一得意地說。

現在，寬頻房訊的網站擁有上百萬筆房屋資訊，都是真實的地址及門牌，「只要輸入你家的地址，你家的外觀照片馬上跳出來。」而且現在訊息都可以做到用手機簡訊或電子郵件通知，第一時間通知有需要的會員，非常有效率。

法院的法拍屋網站，使用一年要付費一萬元，全台灣有十六家法院，總共要十六萬元。寬頻房訊的會員每月收費一千元，訊息與網站功能比法院的還要完備，現在會員人數至少上萬人，網站的市占率高達六成。

游世一得意地說：「我的網站，已經可以做到投資人不敢不看，而且都是百分之百有需求、有付款能力的買家，客戶群很精準。五年的辛苦打底，我也已經甩開競爭者。寬頻若是上市櫃，保證變成股王。」

不過，真正讓游世一致富的，其實是土地買賣，尤其是「點石成金」的道路用地、畸零地。他收購全台灣的道路用地，等待開放容積移轉；至於畸零地，則是賣給鄰地想要合併開發的地主或建商。

台北市一坪土地要價三百萬元，道路用地一坪才五十萬元，建商買下道路用地之後，等於當場省二百五十萬元。在台開案爆發之前，外傳游世一手中握有超過十億的道路用地，一位建商表示：「這類土地游世一確實很多，是『道路用地四大天王』之一。」

正因為道路用地的獲利驚人，於是引來各方人馬爭相介入。一位與游世一合作過的投資客說：「他是一位很講信用的人，帳目清楚、好溝通，不會黑吃黑，與他合作可以放心。」游世一的海派加上房地產投資眼光獨到，「與他配合的幕後金主非常多。」一位房仲業者這麼說。
 

搞定黑道海蟑螂的手腕

土地開發利益連黑道、「法拍屋海蟑螂」也覬覦，常會藉機勒索。但游世一也不怕，他說：「其實，現在海蟑螂都已經被抓得差不多了；至於黑道的問題，給錢就能擺平！」

昔日坊間之所以聞法拍屋而色變，就是因為這一類問題層出不窮，但競爭者知難而退，正是游世一賺錢的機會。膽子大、不心疼付點小錢換得更大利益，再度印證他只挑「高門檻生意」致富經。

縱橫房市近三十年，游世一雖然打出名號，但也惹來不少爭議。除了台開案之外，○六年七月，高雄地檢署質疑游世一涉嫌利用高雄市周邊不值錢的畸零地，換取漢神百貨對面三筆公告現值二千三百多萬元精華土地，其中疑涉弊端。

一位與游世一交過手、專做中古屋的大投資客則抱持中性看法；他指出，游世一做的，是最複雜、牽涉龐大利益的行業，如果沒有糾紛、爭議，那才是大新聞，關鍵要看有沒有違法。

談起台開案帶給游世一什麼樣的人生啟示，他說：「就是做事情要再低調一點。」游世一看得很開：「人生一定要有起落，才有經驗收穫。」不過，他仍然餘怒未消：「我的案子是一個政治判決！」

二十多年來，游世一在法拍屋市場中看盡各式斷頭故事，因而心生警惕，認為經營事業一定要穩紮穩打，專心本業。「房地產當梟雄的，往往都不會長久。」他也不當建商，因為餘屋就是存貨，存貨代表負債，萬一景氣反轉、財務規畫不當，資金鏈就岌岌可危。

在揮別台開案的陰霾之後，等待游世一的，是金融海嘯後一波新的斷頭潮，又將是他大顯身手的時刻。法拍屋教父再度重出江湖，市場熱鬧可期。