張調　不向銀行借錢的地產南霸天

對於一樁案子動輒投資上億元，一年往往得砸下數十億元的建築業來說，不向銀行融資借款，簡直是天方夜譚。但就是有人這麼夠實力，能打破這項被視為理所當然的慣例。這位實力不容小覷、但行事低調的天王級人物，就是鼎宇建設董事長張調。

對台北人而言，張調或許只是名不見經傳的人物，但在高雄，他是名副其實的天王。就拿在當地屢創高價的黃金地段──美術館特區來說，張調不但曾在區內擁有數萬坪的土地，合計推過一萬多戶的案子，是案量最大的建商，就連每坪單價動輒超過高雄市新屋平均行情四到五倍的面美術館第一排豪宅，鼎宇也擁有四個建案，稱之為「高雄豪宅的第一推手」，一點也不為過。

然而這位低調的人物，最令人驚歎的還是在於雄厚的財力。張調在台北、台中、台南和高雄四大都會區，不但擁有為數可觀的土地和房子，而目前手上握有開發案或地產，件件不借貸，全是自有資金購下的。

很多人以為，能不和銀行打交道，掏出上億元資金「自給自足」地完成購地開發，要不是富豪之後，就必定有金主奧援。但張調的出身，卻是平凡得可以。
 

致勝關鍵一　勤作筆記 扎實打好基本功

三十六年次的他，生長於雲林縣土庫鎮務農家庭，其實是家徒四壁的「庄腳囝仔」，然而自小就愛念書，考高中時銜著全村人的期待赴台北參加聯考，擠進了成功高中，大學又考上了國內建築界最高學府成大建築系，更在研究所時期順利取得建築師執照，從此和房地產界結下不解之緣。有別於一般成功人士有著豐富的閱歷，張調從畢業後卻只待過國泰建設，這一待就是十九年，直到四十五歲才自立門戶，創立了鼎宇。

而令人納悶的是，一個經驗單純、年近半百才創業的平凡人，何以造就了今日的豪宅王國？「只能說，張董『內斂的機智』，是造就他一路從農家子弟變身地產大亨的關鍵。」高雄市建築開發商業投資公會總幹事林佩樺，一語道破張調的致勝之祕：低調卻又擇善固執，不好大喜功又能精準拿捏投資尺度。

沒有顯赫家世作為後盾的張調，很難想像，當他還是國泰建設的員工時，憑著一介上班族就已經累積上億元的身家，為日後創業奠下深厚的基礎。雖然他總是念念不忘當年國泰集團創辦人蔡萬霖的知遇之恩，但看在十多年前擔任蔡萬霖貼身祕書，現為「張（調）夫人」的鼎宇建設副總經理蔡淑貞眼中，卻認為先生的聰明與用功，才是他在職場上平步青雲的主因。

一九七三年，國泰任用了一批成大建築系的高材生進公司，張調只是其中之一，當時大學生珍貴，碩士員工更是稀世珍寶，因此態度難免趾高氣昂。但張調不一樣，從上班第一天起，他就像安分守己的小學生，每天七點一到，公司門一開就去上班，主管的指導和訓示，以及在案場上學習到的心得，都一一記在筆記上，「同事們一年用不到一本筆記本，而我要用六本！」談起在國泰的日子，張調臉上的線條燃起了光彩。

致勝關鍵二　強化專業 替公司開疆闢土

他回憶，有一次，蔡萬霖一早無預警地找了幾位新上任的「碩士員工」看地，要他們用最短的時間評估土地的價值。平常基本功做足的張調第一個交卷，並巨細靡遺地分析該土地的增值潛力，這讓蔡萬霖刮目相看，也成了他躋進國泰核心的關鍵。

在這次的「隨堂考試」中一舉成名的張調，自此成了蔡萬霖不可或缺的左右手，也因此，在當時注重職場倫理的國泰集團裡，張調在短短三年就破格升上經理。一九七八年，當國建南下高雄設立第一家分公司時，張調更銜蔡萬霖之命擔任協理，從買地、規畫、推案、銷售一手包辦，甚至後來國建陸續開設了台中和台南分公司，蔡萬霖也不肯假手於他人，讓張調一人同掌三家公司，縱橫苗栗以南及東台灣的開發案，成了集團內領地最大的「諸侯」。

不過，面對老闆的大力提攜，張調卻也沒讓蔡萬霖失望過。憑著他早年跟在蔡萬霖身邊學得的基本功，再加上實務操盤培養出的靈敏嗅覺，讓他在中南部替國泰獵地開發時無往不利，目前舉凡高雄的寒軒飯店、民族路和中正路口的荷蘭銀行大樓、台南的大億麗緻酒店，甚至台中七期數筆國泰土地，都是張調當年在低價時購下的精華地段。

蔡萬霖對於張調眼光深信不疑，幾乎是張調「說了就算！」最經典的就是目前台南大億麗緻酒店和新光三越台南新天地的近萬坪土地，當時還是台南監獄的公有地，一傳出將公開標售，就吸引了新光集團和台南幫的興趣，而國泰更勢在必得，於是蔡萬霖找來了張調和初入公司的兒子蔡鎮宇、蔡宏圖密商對策。會議中，蔡鎮宇決議要用二十一億元下標，不肯加碼，但張調評估後覺得難以得標，於是直接找蔡萬霖商議，建議以二十六．三億元寫標，而蔡萬霖才聽了幾句就推翻了先前的決議：「就照你說的，要不為了安全起見，我們直接加到二十七億元好了！」結果一開標，國泰順利得標，更絕的是，第二標二十五億八千萬元，與張調原本的建議價，極為接近，差不到二％。

或許因為神乎其技的精算，讓張調受到蔡萬霖極佳的「差別待遇」。一位在國泰時期一路跟隨張調至今的貼身幕僚即表示，一九八○年代，時任副總的張調在中南部成績斐然，其中在高雄，讓國泰一年就占了市場四成的推案量，讓蔡、張之間「焦不離孟、孟不離焦」，蔡萬霖每天都要聽到張調的報告才會放心。

有一回，張調因為忙碌而沒打電話給蔡萬霖，沒想到蔡萬霖忍不住主動來電：「你沒打來，我會很不習慣(口+也)！」更有趣的是，蔡萬霖還曾當著眾人之面，對剛進公司見習的蔡宏圖說：「我看你直接搬一張桌子到張調對面學好了！」

張調蓋豪宅不惜成本，只為了打造好的建案。
（攝影／林煒凱）

致勝關鍵三　恪守建言  投資先保本再求獲利

在大老闆的極度重用下，張調在還是上班族時就累積了可觀的財富。他透露，當時國泰給予高達七百萬元的天價年薪，是一般高階公務員的十倍，目前跟隨他的司機，就是當年在國泰時期蔡萬霖配置給他的專用司機。甚至據說，在張調離職多年後，蔡萬霖在晚年還曾請人匯了一大筆錢給他，說是要感念張調當年立下的汗馬功勞。

然而在事業如日中天之際，一九九○年代，年逾四十的張調卻心生自立門戶之意，蔡萬霖自是無法割愛，辭呈一壓就是半年，後來在張調堅持下，才勉為其難地放他單飛，而當年臨走之際，蔡萬霖的一番告誡，也成了張調經營事業的座右銘，是日後鼎宇立足業界的關鍵。

當時蔡萬霖語重心長地說：「有多少實力做多少事，不要貪快、貪多，但既然做了，就要做到最好。」蔡萬霖的話，張調聽進去了，因此從九二年創業至今，他從購地、開發，能用自有資金就絕對不融資，就連鼎宇股份，張調也盡可能獨資，如今他一個人就占了七成股權。

正因為不做危險性的槓桿投資，於是即使鼎宇成立之初的一九九○年代，歷經了房產界的大崩盤（以九五年來說，高雄市的建商有一千多家，但到了二○○○年時只剩下一百五十家），但鼎宇不但保住了命脈，更趁勢坐大。

致勝關鍵四　要求極致  不吝成本只求高品質

而除了保本的財務操作外，張調從客層定位、設計、選地樣樣講究極致化品質的操作，更是造就鼎宇能勝出的主因。張調有句名言：「沒有比較好、比較差，只有最好與最差！」以目前銷售九成、成交價飆至每坪四十多萬元的「美術之星」來說，當時設計團隊原本基於最大利得，把規定的六成建蔽率全部都設計為建物，只留四成的空地，但張調臉一沉，只說：「這哪像豪宅？」於是一聲令下，留下了七成六的空地作為綠地和公共空間，只用了二四％基地作為建地。

而在二版的設計圖中，原本仿照台北帝寶採Ｕ形設計，但又被張調否決。他認為，「Ｕ形排列，住戶沒有隱私，也不叫豪宅！」於是最後改採「ㄣ」字形，以確保隱密性。甚至為了怕住戶受干擾，張調更忍痛犧牲了一樓店面改為公設，「這一差，就少賺了十億元。」鼎宇建設總經理黃輝雄說。

對於一般住宅的品質，張調更是在設計上錙銖必較。鼎宇的建案向來強調「無鐵窗」優質住宅，因此即使十五年前，鐵窗文化仍盛行，有一回建案內某位新進住的住戶花了四萬元在房子內裝好了鐵窗，張調居然登門拜訪，和住戶協調，最後用七萬元補貼讓住戶願意拆窗。

近乎苛求的堅持，使得「鼎宇出手，有口皆碑」已成了高雄房產界的共識，包括中鋼前董事長郭炎土、永記造漆的張家、光陽機車的柯家等高雄商界聞人，都是鼎宇的住戶。據了解，高雄的建商只要沒住在自家建案中的，大概有九成都是鼎宇的住戶。

從蔡萬霖的知遇之恩，到創業後的自我要求，這位低調內斂的地產大亨，就誠如高雄市建商公會理事長陳武聰所言，「他用『沉穩的機智』打了一場高調的勝仗！」

■張　調
出生：1947年
現職：鼎宇建設董事長
學歷：成功大學建築研究所
經歷：國泰建設副總經理、高雄市建築公會理事長

■鼎宇建設
成立時間：1992年
推案類型：大樓為主
推案地區：高雄市鼓山區、左營區
資本額：3.5億元