在景氣最壞的時候，當所有人都縮手時，蔡天贊卻逆式出招。在中共試射飛彈、SARS期間，他膽識過人，買下大批土地；如今，景氣翻揚，大筆土地為他賺進數十億元。
多數人對京城建設並不了解，特別是中、北的消費者對它更是陌生，但是如果你走一趟高雄最火紅的兩大區域──美術館區與農十六區，舉目望去盡是施工中的建案，這裡八至九成都是京城建設推出的案子，京城建設單單在這兩個區域就有三、四十個建案，從這裡不難發現京城建設在大高雄房市占有舉足輕重的地位。
股王之所以成為股王，必有過人之處！「最危險的時候，也是最能賺錢的時候！」這是營建股王京城建設董事長蔡天贊的制勝祕訣。中共試射飛彈、去年 SARS 期間，他膽識過人，買下大批土地，這兩次危機為他賺進數十億元，難怪他洋洋得意地說：「別人最壞的時候，就是我最賺錢的時候。」
身價上百億 不浪費一分電
晚上九點就寢、清晨四點起床；先慢跑運動，七點巡視工地，八點就到辦公室。蔡天贊的每一天都是這樣規律展開，即使已經身為股王，仍不改習慣。中午他吃著公司供應的自助餐，三樣青菜一份肉，吃得津津有味；吃過中飯，趕忙再到銷售現場，了解市況。
京城建設位於高雄市中正一路的總部，中午休息時間，所有辦公室的燈都熄了，員工說：「這是董事長的要求！」蔡天贊身價上百億，但是生性節儉，要求員工每天中午休息，都得把不用的燈熄掉，絲毫不浪費一分電。
論氣魄，蔡天贊膽識十足，別人不敢買土地的時候，他卻以低價買進最多土地。九十一年和去年 SARS 期間，景氣盪到谷底，銀行凍結資金，很多建商或地主撐不下去，紛紛拋售土地，蔡天贊實力雄厚，成為地主求售的對象。蔡天贊說，那時我們八點才上班，但是一大清早七點半就有地主拿著土地權狀排隊等著要把土地賣給我們。
光是這兩個時期，他以個人及公司的名義至少購進一百億元的土地。高雄美術館有一萬八千多坪，農十六區域有一萬三千多坪，當時市價二十五萬元一坪，「但是我以十二萬元買進，不到市價的一半。」幕僚看他買地數量驚人，很為他擔心。事後證明他眼光獨到，以農十六為例，七個月前每坪十六萬元，現在已經漲到三十二萬元以上，而且大家搶著標地都標不到。
蔡天贊深信最危險的時候，也是賺大錢的最佳時機。八十五年中共試射飛彈，國豐集團林學圃特地從台北坐飛機來找他，拜託他買地。當初林學圃一坪買三十八萬元的地，要二十萬元賣給他，問他多久可以付清；他反問林：「如果是你，你要多久？」林學圃說：「我要三個月付清。」他當場告訴林學圃：「我隨時可以付清。」
他在一周內付清款項，以每坪二十萬元買進九千多坪土地，推出兩千戶，每坪九萬八千元的「京城世界」，遠比市價十三．五萬元便宜許多，當時還在現場貼出公告「不二價」，一推出就造成轟動，把所有要買房子的人都吸進來了。這個案子總銷六、七十億元，至於賺多少？蔡天贊說：「賺太多了，不要去算，因為一旦算了，人家問起就不好意思不說，乾脆不算，以免困擾。」估算這個案子至少為他賺進一、二十億元。
說到這裡，蔡天贊難掩得意之情。問他「景氣那麼壞，難道你都不怕？」尤其是 SARS 期間。大家信心全失，你卻一點都不怕？蔡天贊自信地說，有什麼好怕的，從六十年開始，他經歷中美斷交、中共試射飛彈、房地產十年的不景氣，「從來沒有怕過」。他說：「你就住在台灣，能跑到那裡去，SARS 不過短暫現象，終會過去。」
事實上他早在十年前都市計畫出來之際，就已經看好美術館與農十六的未來性，民國八十二年他以每坪二萬五千元買進美術館的五千多千坪土地，八十五年再以每坪八萬五千元買進農十六四千五百坪土地，時移世異，這些土地現在已經翻了好幾番。
賣屋賺進第一桶金 十年租屋度日
蔡天贊用七十萬元元創業，卻在三十年內累積上百億身價。出身嘉義布袋的蔡天贊，沒有顯赫的學歷，高中畢業從軍中退伍後，就到哥哥的鋼鐵工廠做事。當時專門進口廢鐵加工，後來政府禁止廢鐵進口，他只好另謀出路。
進入房地產這一行，可說是誤打誤撞。民國六十三年，蔡天贊用七十萬元在高雄市中山路買了一戶二樓透天厝，打算自住，正逢房地產起飛之際，房子還在整修，就有人出價九十萬元要買，當年二十萬元價差已是鉅額，他捨不得自住，乾脆賣掉賺這二十萬元。
這一賺讓他對房地產賺出興趣，他把賺到的錢連同原本買屋的錢，一共九十萬元，又再投資買房子，同樣也是再用高價賣出，就這樣一間、兩間、三間，適逢高雄房市起飛，兩三年後他就迅速累積了好幾百萬元，開始有能力買土地。
六十八年創立皓祥建設，因財力有限，一開始只買二、三百坪土地，推八到十間透天庴，推案相當順利。雖然自己投資蓋房子，他還是捨不得自己住，仍然租房子過日子，直到累積了三、四千萬元（民國七十二年，正好離第一次買房子十年後），他才有自住的房子。
紆尊降貴清理工地 統一採購節省成本
從鄉下到大城市創業，蔡天贊比別人更加賣命打拚，每天不眠不休工作，他總是趕在工人到達前先做巡視一遍工地，做好準備等工人來開工。每次房子交屋前的清潔工作，蔡天贊總是自己動手打掃。清晨六、七點鐘就到工地，打開房子，工人小大便到處都是，臭得要死，但是為了節省成本，一切還是自己動手。
現在他還是維持創業時的習慣，每天天還沒亮就輕車簡從到工地巡視，看到施工品質不對，馬上召集主任與幹部開會，當場解決。有次他巡視「地球村」工地，發現磁磚顏色不對，馬上要求全部打掉重做。很多工地主任都覺得奇怪，明明沒到看到董事長來，怎麼他連窗子有沒有密合都知道。
雖然不是搞建築師出身，但是蔡天贊天生對美學與藝術有獨到品味。以前他都是蓋透天庴，七十四年開始蓋大樓，當時高雄市不過才十幾棟大樓，因此他可說是介入大樓非常早。第一棟是位於七賢路的阿波羅大樓，他自己看了很多歐洲建築的書籍，覺得他們的建築物很美，於是便與建築師討論，蓋出具有歐洲風格的大樓，建造成本比平常多五％，可說是精雕細琢，連他自己都非常滿意。
在高雄闖出一番成績，現在連大陸都派副省長級人物來向他招商，但是本土意識強烈的他不為所動，他說：「我在台灣賺錢賺得這麼順利，為什麼要去大陸，在台灣賺錢才有意思，到那裡誰認識你啊！」同樣的，也有不少人建議他：「到台北蓋房子賺錢吧！」他還是搖頭，他自豪地說：「在高雄都賺不完，幹嘛跑到台北去賺！」
入主負債公司 股王之路艱辛
眼光與魄力是他成功的主因。蔡天贊謙虛地說，運氣也很重要，再來就是管控品質，這幾年京城都是先建後售，成本控管得宜，讓他獲利至少維持在兩成到三成；在微利時代，還能維持這樣的獲利相當難得。蔡天贊表示，京城推案量大，所有材料都是統一採購，以降低成本，年初就採購一整年要用的建材，例如電梯，別人一部要九十五萬元，但是他一次採購二、三百台，請五大廠牌競標，最後每台成本只需六十八萬元。
入主緯城建設成為上市公司，對蔡天贊而言完全是意外。他說，早在八十年皓祥建設就能上市，但他當時他並沒有提出申請。到了八十八年，市場上一陣上市上櫃風潮，弄到後來，讓人感覺沒有上市上櫃都是小公司，剛好那年緯城建設發生財務危機，董事長黃瀚民請他幫忙，他以用六、七億元解決解決黃瀚民夫婦個人財務問題後，接手緯城建設，改名京城建設，成為上市營建公司董事長，但是當股價只有七．一元，緯城光是負債就達四十億元。
四年來他陸續處理緯城的壞資產，房子降價求售，一坪原本賣十萬元的房子，四萬元就賣，賣一戶虧一戶，打消呆帳，他用個人的資產支持這公司，把先前低價買進的土地供給京城開發推案，讓它脫胎換骨，一直到去年一共打掉三十億元虧損，公司才由虧轉盈。
「股王這路不好走！」蔡天贊嘆了一口氣。之前他真的沒想到緯城的情況這麼糟糕，一家死的公司，要把它救活，談何容易。在八十八年第一次股東大會上，他告訴全體股東，「我要做就做最好的。」四年後的今天，京城股價從個位數狂漲到五十八元，成為營建股王，蔡天贊總算沒有辜負股東們的期望。
沒標到地扼腕難眠 人生最大樂趣是賺錢
蔡天贊手中握有大批土地，去年底就有不少人出兩倍價錢向他買地，但是蔡天贊覺得「土地就是我的肉，怎麼可以割我的肉？」斷然回絕。
但是股王也有睡不著的時候，一月底唐營榮公司一塊農十六的土地公開標售，一千五百坪共四億元多，他原本志在必得，因為四億元多要一個月內付清現金才能競標，他認為高雄應該沒有人有此實力，沒想到最後被三、四個合資的人標走，讓他心痛了好幾天，連覺都睡不著。已經擁有大批土地何必在乎那一塊地？蔡天贊苦著臉說：「地不嫌多啊！」至今還耿耿於懷。
在南台灣稱霸，但是蔡天贊卻是十分低調，他很少與建築同業來往，事實上高雄地方對他評價也是兩極化。一位高雄建築業人士表示，蔡天贊實力雄厚、膽識夠，在高雄能夠創造房屋價格者，非他莫屬。但是也有同行不以為然，認為他推案量過大，造成高雄市房市上不來。
但不論別人怎麼看他，蔡天贊每天仍然拚命工作，「人生最大樂趣是賺錢！」營建股王笑著說。「名聲透京城」蔡天贊自許能夠聲名遠播，事實上，在成為營建股王後，他已經實現了這個願望。
/小檔案/
蔡天贊小檔案
年齡：55 歲
現職：京城建設董事長
學歷：新營高中
興趣：慢跑、賺錢
家庭：已婚，育有二男一女
經營哲學：最危險的時候最能賺大錢
