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河邊荒地變水岸豪宅造就億萬田僑仔

河邊荒地變水岸豪宅造就億萬田僑仔
河岸變建地, 開發商機逾5千億元 江翠北側自辦市地重劃區(立信資產提供)

梁任瑋

房地產掃瞄

立信資產提供

856期

2013-05-16 14:21

與台北市僅一橋之隔的江翠北側自辦市地重劃區,不論面積或地點,都極具指標性,號稱開發商機逾五千億元,從二○○五年以來,地價已翻多倍,更造就出二千位億萬田僑仔,可說是自辦市地重劃點土成金的經典。

新北市板橋區長江路一段放眼望去,皆是四、五層樓低矮老公寓,不少店面甚至早已拉下鐵門閒置,只剩汽車修理廠、五金行零星營業。如此陳舊的社區場景在新北市並不少見;但穿過這條街後,竟是一片開闊空地,原本凌亂的工廠已全部剷平,只見怪手與卡車來回穿梭整地,與前排街景大異其趣。

一年多後,這片空地將開始興建高達三十層樓、正對大漢溪的水岸景觀住宅,「阮這區以後不輸台北的大直水岸第一排,房價每坪至少可賣一百萬元!」住在江子翠三十多年的陳先生說,以前這裡被劃為行水區(淹水時,給水流動的地區),土地不值錢、沒人要,但現在聽說有建商整合土地,馬上要蓋大樓,地主都將土地握在手裡待價而沽。

陳先生口中的土地,正是號稱開發商機逾五千億元的「江翠北側自辦市地重劃案」,地主約二千人,以目前土地行情已喊到一坪一百萬元計算,若持有一百坪,身價可望暴漲至上億元。

 

江翠北側自辦市地重劃區

位於捷運板南線江子翠站附近的「江翠北側自辦市地重劃區」,未來將改頭換面成為水岸豪宅,目前已有多家建商卡位。(立信資產提供)

 

河岸地敗部復活 眾家搶進

 

江子翠地區的都市計畫,政府早在一九六八年就已公告,到九七年要修建板橋堤防及中原堤防時,為避免拆除大量既有建築物而造成民怨,遂變更設計,將大漢溪及新店溪河道縮窄,使原本在堤防預定線外側的一百二十公頃行水區土地,變成在堤防內。這一百二十公頃土地可說是敗部復活。

二○○五年,新北市政府重新開放由地主們自辦市地重劃,這樣一來,地主可領回五○%土地,容積率加上獎勵後可達三一二%,地主獲益提高一.六三倍。「自辦市地重劃工作若能成功,對地主、對地方都是一件好事。」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說。

○九年江翠北側市地重劃展開,由於利益龐大,欲爭取主導權的開發商早已搶進布局,也有地主自組團體,準備自行開發。

 

江翠北側市地重劃協調會

江翠北側地主因市地重劃而身價暴漲,但整合過程需經過多次協調會。(立信資產提供)


重劃區分為七個區塊,由三家重劃會主導,A、B區是由辦過新莊塭仔圳市地重劃的重劃公司,另組永翠水岸綠能特區重劃會負責;C、D、E區是立信資產與華新開發合作;F、G區則由大昌建設進行。

其中,位於中央位置的C、D、E區競爭最激烈,原本形成兩大陣營,一是當時進場近五年的華新開發,一是○八年才介入的立信資產。兩家同時整合地主,也各自成立重劃籌備會,但不只範圍重疊,地主同意書也有部分重複。

由於政府祭出三年的整體開發時程獎勵,如果無法在期限內成立重劃會並完成開發,未來即使取得主導權,也可能減少獲利四一二億元,兩家公司於是在一○年攜手合作,並由立信出面接手。合則兩利,原本是三大區塊中進度最落後的區塊,但後來居上,預計今年下半年公共設施完工,明年可將土地分回給地主。

 

花一年整合地主 工程浩大

 

大台北主要知名建商麗寶、華固、國泰、茂德等,早在去年一月禁止移轉前就已進場購買土地,準備推出住宅大樓;立信資產旗下的建設公司也持有很多土地,未來還可分回抵費地。至於另外兩區進度,仍在申請變更計畫與整合當中,尚未開始施工。

房地產業者分析,江翠北側案因距離捷運板南線近,推案房價高,才吸引大台北建商注意;但此案要整合的地主很多,還牽涉老舊建物都更,過程在在考驗重劃會的智慧。

過去江翠北側合法的建築物不到五%,高達九○%是汽車修理廠、家具、資源回收廠鐵皮屋,不乏一九八○年以前興建的,加上很多已由第二代繼承,權屬複雜,僅僅C、D、E區就有一千四百多位地主。立信重劃會承辦人員指出,「至少花了一年才將所有地主找到,光是徵求地主同意書就請了三十位業務員負責,可見工程有多浩大。」

「我們這個案子不論地點或面積,在大台北絕對是最具指標性。」立信重劃會表示,台北市已找不到新的自辦市地重劃案,新北市也不多,甚至不乏失敗案例,現在要再申請並不易,更凸顯其稀有性。立信一○年剛進來時,土地一坪才十五萬元,之前更低,只有個位數,今年每坪已逾五十萬元,三年漲至三倍;將來分回後,地價上看百萬元。若以新板地區的開發速度及房價推升效應,房價更可望翻倍。

從河邊荒地變身水岸第一排豪宅區,市地重劃有如仙女棒,為點土成金傳奇再添新頁。

 

「台灣的吃素人口比重高達一○%,遠遠高於全球的一%,但是台灣吃素的消費者一直缺少舒適、優質的用餐空間。」雖然是基於虔誠的宗教信仰,對各地區不同人種的素食定義,卻有深廣的研究,加上血液裡流著生意人的血統,劉楚明一開口就條理分明,解釋自己跳進來這塊長期被忽略的市場背後的理路。

 

「雖然是企業第二代,但他身上沒有貴氣,做生意務實,按部就班。」與劉楚明認識多年的證券界前輩說。

 

國外素食人口雖然不若台灣多,但近幾年,許多歐美名流在健康、環保意識抬頭下,紛紛成為素食的擁護者,例如好萊塢新一代流行小天后麥莉.希拉(Miley Cyrus)、李察.吉爾(Richard Gere),科技界也有比爾.蓋茲,都是蔬食主義的倡導者,讓蔬食越來越與時尚、前衛進步,劃上等號。

 

他,出身大馬在台長大  家族眼光準  四十多年前就賣賓士

 

「就像四十多年前,我父親從退輔會手上,接下德國賓士的台灣總代理,當時台灣極少數的有錢人,開的是GM(美國通用)汽車,沒人認識什麼是賓士,我們還是一點一滴把賓士車打進台灣市場。」從這角度看,劉楚明如今一腳踩進高端蔬食餐飲,何嘗不也是藍海市場的開拓者?

 

劉楚明家族其實是馬來西亞人,做伐木起家。一九七○年代,劉玉波從退輔會手上,接下德國賓士在台灣的總代理,就像劉楚明口中說的,這個代理權在當時是沒沒無聞的燙手山芋,但經過四、五十年的努力,燙手山芋早就成了金雞母,連年蟬聯台灣豪華進口車第一名寶座不說,去年在台灣共賣出將近二萬八千輛賓士,年成長率十二%,在國人的心目中,賓士汽車的品質與身分的表徵,都是無可取代,中華賓士身為多年來的總代理,當然居功厥偉。

 

不只台灣的總代理,劉玉波家族還是多個國家、地區的代理與經銷商,長年累積的身價,甚為可觀,在二○一六年時即排名大馬富豪排行第六名,但其實劉氏家族資產遍及全世界,總數難以估計。

 

「我們家是德國賓士總公司在全世界最大的代理、經銷商。」這句話第一次從劉楚明口中證實,還是令人咋舌。除了台灣,劉氏家族以香港的「利星行」公司名義,拿下中國華北、華東的賓士總代理,中國市場三分天下取其二。此外,韓國、越南的總代理權也都是利星行所有,在馬來西亞則是經銷商。

 

但台灣市場因為銷售成績實在太好,是除了總公司德國以外,全世界銷售密度最高(車輛數除以人口數)的國家,因此在一一年,代理權被德國總公司收回直營,轉而由總公司與劉氏家族共同合資的「台灣賓士」成為總代理,即使如此,中華賓士還是全台最大的賓士經銷商。

 

劉氏家族雖然是出身馬來西亞,但有趣的是,劉楚明從小在台北長大,除了念書時在加拿大、美國待過,二十多年的職場生涯全在台灣,是道道地地的台灣人,從小在台北東區長大,娶的也是台灣老婆,他笑稱這次開店,只是「在家附近找店面」。

 

他,從基層小專員做起  賓士在台銷量快速成長的推手

 

一九九○年大學畢業之後,劉楚明被爸爸丟到中華賓士的行銷部,從最基層的小專員做起,自嘲第一份薪水真的是「二十二K」,蹲了幾年後,再到美國攻讀研究所,念完就回來掌管行銷部。

 

對汽車代理商而言,既然無法製造汽車,行銷銷售當然就是代理商的「腦袋」,他在行銷部一待就是十多年,是德國賓士在台銷售數字高速成長的最重要推手之一。

 

但○八年爸爸劉玉波過世,家族在一番調整後,決定由姪子劉禹策接手中華賓士董事長,然而劉楚明仍是中華賓士、與家族主要控股公司——中華環球投資公司的董事,只是他工作重心逐漸外移,經過多年的勘查與思考,終於決定投入蔬食產業。

 

劉楚明對蔬食產業的想法很深遠,絕對不只在黃金地段開一家高檔餐廳而已。在此之前,他已經在南京東路五段接手一家御蓮齋,是目前台北市少數可以承辦蔬食婚宴的餐廳。另外,遠百寶慶店、誠品信義的美食街,都有以爸爸為名的「玉波堂」平價咖哩餐廳進駐,今年十月還要走進校園,在台北科技大學的學生餐廳開一家平均單價一百元以下的蔬食餐廳。

 

此外,走頂級路線的Darcis巧克力店才開張,隨即已接到以時尚潮流著稱的微風廣場邀請,如果一切順利,明年第一季就會在微風設櫃展店。

 

他,醉心推廣素食  不只開餐廳  還積極培訓專業人才

 

一手平價的咖哩店、學生餐飲;另一手頂級的巧克力、高檔蔬食餐飲,劉楚明手上的蔬食餐飲業種五花八門,他到底想做什麼?

 

「我的目標是經營一個蔬食的『美食街』。」他最終目標是想把蔬食觀念全方位地推廣出去,因此必須要有各種不同的蔬食業種,來滿足各階層消費者的需求。據他勘查,目前大台北區,只有在台安醫院、慈濟醫院等少數醫院,有多家蔬食餐廳匯聚,口袋深的劉楚明有意更全面性地推廣,才會遍地開花地成立各式餐廳。

 

「都是葷食廚師轉來做蔬食,怎麼會做得好?」有商業腦袋的他,很清楚如果真要深耕蔬食文化,光開餐廳還不夠,必須建立產業鏈才行。他決定往上游人才培訓做起,不只培訓專業蔬食廚師,還有專門為蔬食設計研究的營養師,如果這一步能跨出去,可能將是獨步全球的新領域。

 

為此,他跨出人才培訓的第一步,甚至已經與幾所宗教大學接觸,討論設立正式學校的可能性。

 

有理想、或許有些還是遙遠的夢想,但四十多年前,劉玉波接下德國賓士的台灣總代理時,台北街上要看到一輛賓士車都難,不也是這般景況?劉楚明的蔬食藍圖,會不會來日開花結果,就像如今滿街跑的賓士車?「起碼這是一條走在潮流上的趨勢,絕對值得期待。」姚舜說。

 

劉楚明

劉楚明

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劉楚明

出生:1967年

現職:中華賓士董事、中華環球投資董事、御蓮蔬食董事長

經歷:中華賓士行銷部主管

學歷:紐約大學企業管理碩士、芝加哥大學高階企管碩士等

家庭:已婚,育有3女

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