你的房子，買得比別人貴嗎？

在上市建設公司擔任土地開發部建築師的李進成，是集團進行購地、開發，甚至推案定價時的靈魂人物。照理說，這樣一位閱「房」無數的高手，操盤房市應該無往不利，想不到，他也嘗過失敗的滋味。

唉！失算 第一次買房賠300萬

生長在台北市的李進成，自小就渴望能在依山傍水的北海岸有一戶度假宅，自住兼投資。1995年，他30歲時，存了第一桶金，便來到新北市淡水看房。站上一戶50多坪的3年成屋，遠眺著碧綠的觀音山，腳下淡水河流過，他立即被眼前旖旎的風光吸引，短短兩個禮拜就買定離手。

李進成會速戰速決，除了因為這是他夢想中的房子外，最重要的是，熟悉預售屋推案資訊的他，得知這個案子在預售期間每坪開價高達26萬元，才不過幾年光景，屋主已下殺到18萬元，足足便宜了3成。他沒多做評估，議價到17萬元，就砸下800多萬元，很阿莎力地成交。

孰料，才買進沒多久，淡水的房市兵敗如山倒，龐大的交屋潮夾雜著捱不住行情下挫的斷頭屋紛紛出籠，將價位狠狠地向下摜壓。李進成見情勢惡化，也想趕快急流勇退，他還自我安慰：「幸好！當初買得便宜，可以全身而退！」

但其實，由於買房時沒有經過訪價、估價，殊不知在進場時，淡水的預售案早就悄悄地調降到每坪15、16萬元；因此李進成的3年屋實際行情只有12、13萬元。誤判情勢的他，面對實情簡直傻眼，最後只能以300萬元認賠出場。

小標：換腦袋勤算計 房子買在最低點

這場「災難」，不但賠掉李進成泰半的積蓄，更令他受傷的是，平時在公司建案精於幫老闆算計，到了自己買房，卻當局者迷；不僅沒評估整個大環境的景氣，連最基礎的詢價、比價，甚至估價都一概略過，使得自恃專業的他，買房首役就鎩羽而歸。

歷經這起「失算」的教訓，李進成更加確定買賣房子「算計」的重要。

2005年，他計畫在台北市萬華買房時，就有了截然不同的作法。當時，他看中一棟上市建商推出的大樓預售屋，開價每坪31萬元，李進成先去看了鄰近同期由小型建商推出的預售案，價位也開在30萬元左右；若以大型建商的營建品質優於中小型建商的常態來看，大建商31萬元的牌價，相當合理。

但李進成不躁進，他先調出當初建商購地時的成本（由於推案建商為上市公司，購地成本為公開資訊），再從容積率、營建成本和建商的利潤推算，確認每坪31萬元是可接受的推案價格；再探詢到該建案實際成交價格，大約落在27、28萬元。

然而，李進成仍不放心，他深怕看到的只是代銷釋出的假消息，接著又走訪附近的仲介，查了當地中古屋的行情，10年的中古屋約略落在19、20萬元左右；李進成以其多年的市調經驗得知，一般10年老屋價格大約為同地段全新房子的7、8成，一算之下，得出「28萬元」是更合理的水位，價格逐漸清晰。

為了避免當年因「大環境欠佳」而導致殺盤的事件重起，他更細膩地盤算所有會影響房價走向的數據和政策。評估後發現，當時大台北房市在低迷了10多年後，幾乎沒新的建案，已累積了高度的購屋需求；加上，政府祭出一波波低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市，房地產至少仍有好幾年多頭可走，這才完成了最後一道把關，確認了心中的底價。

有趣的是，在李進成孜孜不倦地查資料時，從媒體報導得知，該建商當時財務略微吃緊，計畫出清手上預售餘屋。因此李進成立即下修了出價行情，最後以每坪25萬元順利成交，是全大樓的最低單價！現在，這棟便宜好房的行情，已水漲船高至每坪60萬元了。

小標：讓房價現原形  算房成必學功夫

案例中，李進成買房的經驗，讓人知道買房算與不算真的差很大。「算！可謂是買賣房地產時不可省略的硬功夫！」在房仲、代銷業服務多年的天時地利不動產總經理張欣民表示，從李進成「算與不算」導致際遇南轅北轍的例子，有感而發地說，在這荷包吃緊的年代，連買衣服、選餐廳都要貨比三家，更何況是動輒要小市民不吃不喝10、20年才買得起的房子！

談到「算房」的重要性，住商不動產企研室主任徐佳馨十分贊同張欣民的觀點，她說，多年來她受理過各式各樣客戶抱怨，最多的就是「買太貴」以及「賣太便宜」；就算是不買不賣的自住客，也常有人上門來問：「我的房子現在到底值多少？」，「這正是何以實價登錄一開放查詢，兩個月內就湧進500萬人上網查價！」

實價登錄讓房價現出原形，許多小市民才驚覺，過去「道聽塗說」得來的房價行情，原來多是虛假的；在這經濟低迷、房價卻飆漲的年代，勒緊褲帶的小市民如何運用簡易估價方法，不求人算出合理房價，顯得格外重要。

估價的好處，就是將買賣雙方不合理的期望拉回現實。對賣方而言，不會因開價過高而滯銷，或低價出售而折損利潤；而買方也不致因高估價格而套牢，或低估行情而錯失進場良機；長期持有的自住客，亦可以自我評估資產的價值。如此一來，才不會「買得太貴」，「賣得太便宜」

小市民的估價法，主要有3個方向，包括「使出高明的諮詢掌握行情區間帶」、「運用估價的手法推算房子的真市價」，以及「具備精準的眼光看出房市大趨勢」，在這整理多位精於房價算計的估價師、代銷、建商開發部門、房仲與投資達人，理出了「問」、「算」、「調」3大算房步驟，分述在接下來的篇章。