台北市建商新推案，流行推豪宅和小套房，市場上看不到三、四十坪的產品，一群需求中坪數的購屋族，大舉轉進中古屋市場。台北市房價並非高不可攀，只要掌握五大祕訣，你也可以輕鬆入住全台最貴的大安區、信義區。
場景換到台大、師大文教區的金門街，一家仲介公司的業務員頂著烈日，挨家挨戶按門鈴。
退休的陳教授開門後問來意，業務員表示，這附近一帶的中古屋只要三十萬元以下，投資客想買來裝潢，轉手再賣。「今年台北市不是一大堆推案嗎？投資客為何來買舊房子？」陳教授納悶地想著。
台北市中古屋市場確實有增溫的現象，信義房屋不動產企研室協理張欣民解釋，台北市可供興建的土地愈來愈少，建商土地成本取得高，只好蓋利潤高的豪宅或套房產品出售，一般三十坪到四十坪的中坪數產品幾乎付之闕如。
大台北中古屋創新高
這種趨勢下，豪宅動輒五千萬元起跳，小套房也接近千萬元，單價高又不合用，購屋族開始往價格較便宜的台北縣新店、新莊、三重、淡水等衛星城市移動。不過，卻有一群想住進台北市享受生活機能、學區優勢的小家庭，這股力量造就這一波中古屋交易熱潮，讓一些比較老舊的大樓，或是中古屋社區，常見重新裝潢整修的工程。
「你不覺得台北市這二、三年，房屋仲介公司展店速度，比便利商店還要多、還要密嗎？」大師房屋總經理陳建慶說，從中山北路往北，經過忠誠路右轉，就可看到一整排房仲公司，忠誠路上起碼有二十幾家房仲公司。
根據台北市不動產仲介經紀商業同業公會的資料顯示，二○○三年底登記的房仲店數有三百家，統計到今年八月底，有五百零四家，顯示台北市房地產景氣持續看好。
除了房仲公司暴增，台北市預售屋屢創區域天價，連小套房一坪都可飆上七十幾萬元。大台北中古屋行情也在預售屋的推波助瀾下，刷新十六年來的歷史紀錄，台北縣市住宅平均成交行情，從第一季每坪二十．四萬元，飆漲到第二季的二十二．七萬元。
留意精華地段巷弄間
一般人都以為進住台北市遙不可及，其實一點都不難。早期在台北市仲介房屋的北區房屋總經理彭培業說，一千萬元內進住台北市必須有策略，若以區域門檻來說，木柵、東湖、萬華是首選，理由是台北市邊陲區域平均房價較低。
即使要在全台最貴行政區大安區、信義區挑每坪三十萬元以下的房子，彭培業認為，並非不可能，但是物業條件相對較差，不是屋齡外觀老舊，就是巷弄深、離捷運站遠、交通不便。
因此，如果想要進住台北市，又希望享受生活機能，只好在精華地段的巷弄間尋找。
例如，大安區台、師大商圈，新成屋成交行情在五十五萬元到六十五萬元之間，但是距離師大商圈三分鐘車程的連雲街、臨沂街巷內，三十年以上的公寓也有二十八萬元到三十四萬元的相對低價行情。至於台大商圈往南昌街、牯嶺街、金門街巷子去找，或師大分部的萬盛街，捷運木柵線六張犁站、麟光站附近的富陽街、嘉興街、樂業街，可以找到每坪二十五萬元到三十二萬元的中古屋。
此外，忠孝復興、忠孝敦南商圈，一般中古屋成交行情在三十五萬元到四十萬元之間，不過，安東街巷弄的公寓、SOGO BR4的正義東村國宅後面巷子，三十年的公寓、大廈，也有二十八萬元到三十二萬元的價格。另外，敦化南路以東的通化街、臨江街，也有每坪三十萬元以下的房子。
信義計畫區內的住宅，豪宅林立，陳建慶說，信義計畫區內信義之星、信義富邦等豪宅，動輒七、八十萬元，但是和信義計畫區一線之隔的松德路、莊敬路，房價立刻腰斬一半，理由是信義計畫區內的土地容積最高二○○％，低密度開發使得土地成本高，房價自然也高，不過，外圍的松德路上一堆二十樓到三十樓的住宅大樓，「一般人哪裡知道信義計畫區的界線在哪？」陳建慶說，和信義計畫區內的富豪享受中強公園，學區又是熱門的博愛國小，松德路上平均成交價在二十八萬元左右，房價仍在低檔，潛力無窮。
靠近山邊的吳興街、台北醫學院周邊，生活機能也不錯，而且距離信義計畫區的新光三越、華納威秀影城不到五分鐘的車程，三十年的舊公寓單價在二十二萬元到二十五萬元間，不過，缺點是巷道太深，距離捷運站太遠。
五大祕訣挑選中古屋
「買房地產不僅是居住的需求，同時也是一生的理財行為。」陳建慶表示，買在好地段相對抗跌，但是買在好地段、策略又正確，享受三、四成漲幅，就要憑本事了。
因此，掌握一些祕訣，仍能在台北市精華區挑選具有增值潛力的中古屋。
祕訣1 買精華地段、空地旁的中古屋。台北市已經是一地難求，自從信義聯勤案後，大面積國有土地喊停，地主惜售土地，建商取得土地成本大幅增加，因此大塊空地旁，未來可能會推案，可以等待建商蓋新大樓來拉抬附近的區域行情。
祕訣2 與富人為鄰。仁愛路宏盛帝寶豪宅，一坪成交價一百萬元，買在帝寶旁邊的中古屋，了不起三、四十萬元，享受同樣的仁愛路林蔭大道。而且，買中古屋要買在新大樓尚未落成時，像大安森林公園首席豪宅勤美樸真，尚未動工，買在勤美樸真後面的巷道，就是絕佳的策略。等這些豪宅蓋好後，周邊房屋價格自然水漲船高。
陳建慶解釋，天母的仰哲一坪喊到七、八十萬元，但是旁邊的成屋新光三仰（仰賢、仰德及仰仁）三棟大樓，屋齡都在二十年左右，每坪成交單價在四十萬元左右，陳建慶說，「十年後，仰哲十年屋齡，三仰屋齡三十年，價格還會差一倍？」
祕訣3 買在重大建設施工之前。一個區域的房價，有所謂的「Ｕ形曲線」，陳建慶指出，重大建設、捷運、聯外道路和重劃區，當政策利多宣布都是狂漲期，接下來施工、下雨天道路泥濘、擁擠塞車，商家生意一落千丈，貼出搬遷啟事，這時就是進場撿便宜的好時機。原則上仍是買一靜巷，不會受到施工的噪音汙染，等交通完成後，又是最受惠的區域。
舉例說明：十年前，羅斯福路上捷運施工，路上鋪滿鐵皮，一到下雨天，機車騎士滑倒的情況經常可見，當時師大路、新生南路旁的巷道，一坪才二十五萬元上下，如今捷運新店線完工，新成屋都要六十萬元。陳建慶說，推出信義計畫區之初，也是套牢一堆人，房價經歷三十年的Ｕ形曲線，等到華納威秀、新光三越、台北一○一、統一國際大樓完成，帶動商圈發展才解套。大直重劃區也是，當初帝景水花園也是套牢一堆人，等到美麗華的摩天輪轉動、生活機能完備，區域內的房價才又上漲。
祕訣4 危機入市。過去的經驗告訴購屋者，只有在天災人禍、人心惶惶時才有機會撿便宜，彭培業指出，納莉風災時，忠孝東路淹水，SOGO忠孝店也遭殃，當時店面生意冷清，附近商家、住家都打折求售，買在當時的人，至今起碼賺五成。
祕訣5 仔細挑有改建行情、老樓拉皮的住宅。張欣民認為，根據都市發展局的都市更新策略，位於精華地段、臨馬路第一排，較有改建行情，但是產權多、複雜的大樓不要考慮。
另外，大樓外觀剝落、戶數不多的，具有拉皮翻新的機會，往往每坪花費不到一萬元，卻可賺到每坪四、五萬元的增值。敦化南路二段的藍天凱悅大樓，拉皮前房價在四十五萬到五十萬元，拉皮後站上五十五萬元，房價漲幅一○％以上。
總而言之，買房子是一般人一輩子最重大的投資，勤做功課、多比較，將來才不會扼腕。至於，要買到像骨董愈老愈有身價的中古屋，眼光恐怕要高人一等，「畢竟，大家都看得見的就不叫機會了！」
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