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雪球大戶:南港地區一定是全台灣最耀眼的地方

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房地產掃瞄

2020-01-22

打開地圖,南港這塊地,是現在大台北地區計畫最完整、面積最大、最具潛力的區塊。門牌在南港,同時符合「豪華」、「安全便利」及「未來發展」三個條件,就是富豪出手的標的。

「人生就像雪球。重要的是要找到溼的雪,和一道長長的山坡。」華倫巴菲特分享他的投資致富秘訣。


如果,在台灣要找一位類似股神巴菲特的投資人,能藉由獨特投資眼光,讓財富越滾越大的人,「雪球大戶」傅君玉,絕對是不能遺漏的人物。


從小家中負債、困頓的傅君玉,在四十年前,用兩千五百元與友人合資買進第一張股票之後,就點燃了財富人生的火種, 以穩健的步伐,一路征戰海外內股市,從一個家道中落的窮學生,變成現在身家十位數的股市大戶。上海商銀、寶雅、新保、新產、錢櫃與台肥,都是他戰勝股海的勳章。


精準的操作,不只在股市,他對房地產的眼光,一點都不輸股票。三十四年前,他把原本準備出國留學的錢全部提出,用上班族的資產,一口氣買下位於新生南路的三間「台大新象」預售屋,後來轉手賣出,這筆不小的「錢母」,為富豪人生奠下穩健的底氣;去年,他又狠砸數億,豪爽地買下四戶台北豪宅,還號召親友團下訂近三十戶,搭上了這波房產景氣復甦的列車。

 


「雪球大戶」傅君玉看好新南港發展潛力。

 

未來呢?「每次有人問我這個,我都叫他們去南港看看︙未來,門牌是在南港,價格一定漲得快!」傅君玉坐在豪宅大院裡,氣定神閒地說出他對未來台灣房地產的看法。他說,打開地圖,南港這塊地,是現在大台北地區計畫最完整、面積最大、最具潛力的區塊。


一點沒錯!從昆陽站往東,一直延伸至南港展覽館,這大約3.5公里的廊帶,不僅包含了台北市政府最重要的「東區門戶計畫」,民間多項重大投資也往這裡集中。


先看看台北市政府精心打造的「東區門戶計畫」,將南港規畫了五大發展中心:軟體中心、會展中心、生技中心、轉運中心、新創中心。在未來三至四年內,投入26項子計畫,大型購物、北流音樂中心、會展場地,都將在南港發生。光是用面積比較,東區門戶計畫的總面積四四○公頃,就比信義計畫區的總面積153公頃大上三倍。

 


以南港展覽館(圖中)為核心所帶動的國家級會展聚落已成形,也吸引企業財團全面開發南港土地。

 

民間也不遑多讓,包括:漢來集團的旅館大樓、三井LaLaPort購物中心、台肥自建總部、集合辦公、頂級住宅及複合商場的世界明珠、國產實業總部、中華電信共構大樓、大聯大總部,也都集中在南港。「綜觀台北地區,幾乎沒有一塊地,像南港這樣完整!」傅君玉說。


而在這片區域中,最核心的一塊,應該要算是在南港輪胎舊址上興建的「世界明珠」了。世界明珠就在南港車站旁邊,高鐵、台鐵、捷運及客運四大路網匯集;北流音樂中心圍繞;臨近2022年即將完工的生技聚落核心;東接國家會展中心。身為東區門戶計畫自辦都更第一案的「世界明珠」,預計興建八棟大樓,包括兩棟辦公大樓、商場,六棟豪宅大樓,總樓地板面積達七萬坪。加上正對上萬坪公園綠地的優勢,使其總銷金額衝高到一千億元,成為台灣史上單一建案最高銷售金額的推案。


傅君玉指出,像世界明珠這樣的指標大案,「一定會帶動整體南港發展︙你看,聯強國際不是來了嗎!」去年九月,台灣3C通路巨頭聯強宣布,以每坪約一百萬元,一共約五十億元的價格,買下「世界明珠」頂級商辦的十二個樓層及八十個停車位,售價一舉打破南港的商辦售價紀錄。更重要的是,「世界明珠」的地位,「一定要跟整個南港地區一起看,價值才更凸顯!」傅君玉一再強調。


今年二、三月,北部流行文化中心就會完工,六月開始營運;接著三井LaLaport購物outlet,也會在2021年開幕;新光金控取得地上權所興建的三棟大樓,也會在2022年啟動。計畫一個接一個,就會把南港烘托得越來越熱鬧。「前幾天,我特別跑去看LaLaport的工地,真的都已經蓋到地面了!完工之後,捷運出口一分鐘就到︙開幕時,一定人山人海,非常旺︙」。他喝了一口茶繼續說:「你知道嗎,大台北地區真正的黃金軸線,就是板南線!」板南線貫穿台北市最核心的幾個區域,由西向東排列,從板橋、經過西門町、台北車站、東區、市政府,一直到南港,「沒有一個不是精華區」,但只要以上的計畫逐一落實之後,未來,在這條龍脈上,「最完整、最閃亮的區塊,將會是最東邊的南港!」為了要讓整體區域更為緊密,也為了落實人車分道的安全,未來從「世界明珠」到南港展覽館周邊區域,都會有空橋相連,「這就是非常聰明的做法!」傅君玉認為,如果一切依計畫行事,未來的南港,一定會顛覆現在老舊的整體印象,形成一道「非常漂亮的廊帶!」

 


但熱鬧、繁榮,會不會因此嚇退了高資產富豪進駐「世界明珠」這類頂級住宅的意願?


傅君玉認為,「大家多慮了,完全不會!」一般人可能以為,大戶或是高資產階級人士,都喜歡離群索居,其實不然,「便利性對有錢人,還是非常重要︙我家裡雖然有80吋的大電視,但我還是喜歡跟大家到電影院看電影!」而且,他認為,在機能密集的區域,安全性反而更有保障,「因為每棟大樓,幾乎都有保全,強盜、搶劫真的不容易發生,壞人作案之後,很難跑掉!」


他觀察「鮭魚返鄉」的置產行為強調:「台商回台,有一個心態,大家一定要了解,絕對不會錦衣夜行!價錢已經不是問題︙只要說服他們,這房子是頂級的,台商就會出手!」他認為,這波台商資金回來,短期內還沒看到停止的跡象,主要是自從經濟合作暨發展組織(OECD)在2017年「共同申報準則 」(CRS)施行後,已經有108個國家加入,90國進行資訊交換,台灣也預計2020年9月,與日本、澳洲進行資訊交換。台灣一旦進入這個CRS的框架,「會刺激更多有錢人,把錢匯回台灣,找尋優質資產!」他歸納,「豪華」、「安全便利」及「未來發展」,住宅只要這三個條件齊備,就是富豪未來出手的標的。類似「世界明珠」這類的南港頂級住宅,同時符合這三個條件。


以此標準看世界明珠,似乎價值又高了一層,因為「世界明珠」採用高強度鋼材SM570M及制震器,搭配220支基樁,深入岩盤十五米,相較一般高樓入岩兩至八米,更為穩固,耐震係數可達0.41G,可耐七級強震,一般傳統豪宅可能只會配備兩坪大左右的逃生室,「世界明珠」的住戶因為有了這些設計,得以享受「整間房間都是避難室」、「比醫院還安全」的居住環境,對於高資產富豪的安全保障,又再添許多。南港不只是大台北地區未來都市發展的發動機,更擔綱未來台灣生技產業打世界盃的重要角色。

 

世界明珠耐震係數可達0.41G,可耐七級強震,全室皆是避難室。

 

生技產業是集合人才、技術、資金、法規與環境的高度知識密集型產業。既要有研發的能量,更需要有製造的能力。依據現有的規畫,位於中央研究院旁邊的「國家生技研究園區」,將成為台灣最重要的生技研發大腦,以「轉譯醫學」、「生技製藥」為發展主力,建立學術研究發展及產業研發走廊,提供基礎研究銜接至動物及臨床試驗階段。


臨床試驗之後,就必須有生產搭配,此時,也在南港的生技產業聚落BOT案——「台北生技園區」,就接棒演出。

 



去年12月,台北生技園區已經動土,預計2023年啟用,內有生醫創新育成中心,也有研發、試量產、商務辦公合一等產業空間,可引進技術研發中後期,或規模較為成熟的生技企業,未來可望創造三千名就業機會,帶動生技產業年產值超過五百億元。此外,南港軟體工業園區二期F棟生技大樓,經濟部也設置「南港生技育成中心」,已經吸引台灣東洋、台灣微脂體、基亞生技等企業進駐。一旦完整的產業鏈建立,生技產業就可望繼資訊產業之後,成為下一個推動台灣成長的力量。


「南港,一定是未來台灣最有前途的地方,這點絕對無庸置疑!」傅君玉現在手上的核心持股,幾乎都脫不了「南港概念」這個題材,期待有一天,從前被黑炭蒙塵的舊南港,能翩然轉身,成為閃亮的新鑽石。

 

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