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千億開發利益扮最強靠山 寶成中國百萬坪燙金地大掃描

東莞是寶成在中國的大本營,也是一線城市,如今也有不少廠區閒置,潛在土地開發利益難以估算。圖為寶成在東莞廠區。

梁任瑋

產業動態

寶成提供

1226期

2020-06-17 14:04

為了取代中國逐漸高漲的人力成本,寶成已加速撤出中國,將生產基地重心正式移往東南亞,大幅降低中國產能比重,從極盛時期的九成,降到現在只剩十四%。產能移出,意味著在中國有超過二分之一廠房皆處閒置狀態。「即使出租,出租率也僅十五至二○%,因此,寶成目前正積極研擬活化的機會,期望能產生更大的資產效益。」寶成內部透露。

根據寶成內部統計,目前中國房產面積約七千五百畝,換算下來將近一五一萬坪,相當於十九個台北大安森林公園面積這麼大,主要分布在廣東、江西、湖南、湖北、江蘇揚州、昆山,其中除了廣東東莞、中山仍有較多工廠在生產,其餘各地,寶成都準備開發。

 

雖然寶成對各閒置廠房處理狀況還未定案,從哪幾個區域開始啟動尚未可知,詳細開發利益有待未來實際開發後才會明朗;但若推出廠辦,可創造的銷售金額少說上千億元跑不掉(指全部廠辦開發金額),一位熟悉中國房地產開發的顧問公司人士指出。

 

內部透露:全開發要花上30年

 

這些土地價值在於取得時間早,多數是一九八八年進入中國設廠時即持有,三十年時間過去,地價水漲船高,但寶成從未估算市價,原因竟是很多廠房土地產權不清楚,目前光是盤點這些廠房的產權,就花了不少時間,為此,寶成還特別組成一個為數十多人的「大陸暨海外房產部」小組,點算並負責未來土地開發。

 

值得注意的是,寶成這些舊廠房不僅當年取得成本低,不少地點位居當地蛋黃區,因此成為中國專門進行舊城改造更新的建商,例如富力、佳兆業和時代中國控股等亟欲合作的對象。

 

中國房地產業者指出,早年台商擁有的舊廠關廠後,多半會變更地目為住宅區或商業區推案銷售。但以中國最早執行「三舊」(舊城鎮、舊廠房、舊村莊)改造的廣東為例,為了活絡當地產業發展,已不傾向通過工業區土地變更為住宅區,反而希望「工轉工」,也就是鼓勵舊有工廠更新為符合產業升級政策、具有創新概念的新形態廠辦,如果符合政策,甚至可以申請得到五○%左右的容積獎勵;反之則檢討閒置土地進行課稅。這也是寶成加速資產活化動作的主因。

 

據了解,寶成資產活化計畫一直都在進行,分為短期、長期,短期計畫是將閒置廠房出租,賺取穩定租金,目前中國房產一年租金收入約八千多萬元人民幣,還有很大成長空間。

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