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興富發買地總價創新高 台中七期百貨大戰,大咖悄悄整合萬坪土地

游筱燕

產業動態

財訊雙週刊

2020-03-13 16:30

興富發花83億元買下10幾年待售未果的達欣工業土地,交易振奮地產界,讓7期的地產氛圍出現微妙改變,帶動業者正悄悄準備出面整合萬坪土地。

2月中,國內營建龍頭興富發買下台中大遠百旁的7期精華地,以總價83.76億元刷新台中土地最高總價紀錄,將規畫頂級百貨、飯店、商辦的複合式開發。由於適逢武漢肺炎疫情期間,像是日前的高雄特貿3流標收場、台中水湳18筆合計百億元配餘地臨時喊卡,這筆交易振奮地產界,也讓7期的地產氛圍出現微妙改變。

 

攻守皆宜 興富發高價定錨

 

知情人士指出,這塊原是雨衣龍頭達新工業的土地,喊賣已經超過10年,但開價總是比周邊行情加兩成,談到最後總是不了了之,近年高漲的地價稅,讓達欣1年要繳出約2600萬元,「稅要付現,對傳產實業而言,心很痛。」總算下定決心標售。

 

土地換算每坪單價322.96萬元,是歷史的第3高,雖說尚未突破大陸建設2014年向親家建設購買的7期土地(現況為建案丽格)、每坪347萬元的紀錄;但業者指出,若看使用分區,興富發的確是創新四高價,有定錨作用。

 

善於精算的親家建設董事長張鈞豪分析,興富發有上市公司的業績壓力,近來營收年年成長,2020年喊出年營收要達1000億元,業績從哪來?「我推估這塊地能創造1年兩百億元的商業價值,占1/5的業績,進可攻轉賣、退可守收租,當然要標。」

 

在地業者認為,興富發應會整合隔壁角地、現址為理容院,約900多坪的土地,該地塊達欣約有1/8的股權,其餘地主有10餘人,每年要繳交約900萬元的地價稅,不算少,應也會想要脫手。

 

業者嗅商機 整合萬坪土地

 

 

因為若無法與隔壁角地合併地塊,僅單面臨台灣大道,每到假日必回堵,又無角地緩衝供右轉,動線非常窒礙。依照角地平均會加價1成的慣例,興富發可能用340萬到360萬元買下,若成,整塊就是角地,原本標下的達新土地價值會更高。據知,原傳聞要參與標購的新光人壽,後來縮手就是考量交通。

 

不論如何,興富發已經確定加入台中7期的百貨戰局,熟悉百貨業的人說,新光三越台中店1年營業額193億元,是全台單店最高的百貨公司;遠百1年年收142億元,根據統計,全台中的百貨總營業額落在546億元,光是7期這兩家百貨市占就超過6成。於是腦筋動得快的業者,看好商機,醞釀整合萬坪百貨土地。

 

據了解,這塊商業用地四周為台中市政路、惠來路、市政北一路、惠中路, 裡頭的地主有東龍建設、婦友、豐邑建設、聯聚建設,只能開發做商用行為,不能蓋豪宅,目前豐邑在惠來路與市政路口已開發成辦公樓,其餘皆為素地。

 

外界較知悉豐邑和聯聚,聯聚以新古典豪宅建築在7期打響名號;而東龍是味丹楊家所有,現況為2800多坪的素地,開價1坪265萬元待售,不僅基地比達新大,又是角地,且同樣是新四用地,價差近60萬元,近日有不少組人馬積極詢問評估;至於婦友,背後董事長是九族文化村的創辦人張榮義大兒子張協權(如今公益路上的星巴克及旁邊停車場地主也是婦友)。

 

由於東龍擬賣,未來購買者有機會打造37000坪的複合商場,包含百貨、辦公室、旅館。不過據聞,洽談中的大咖業者更想買下其他素地,預估加總可達1萬多坪,建坪初步概算有16萬坪,總開發金額超過500億元,期許塑造中部超高層複合購物中心新地標,執行的業者說:「7期的地不多了,應要好好規畫,創造最大價值與不同市容。」不過現在仍在說服地主中。

 

永慶房屋台中7期市政加盟店店長陳芳瑛指出,由於土地不多了,大家都在關注國家歌劇院旁寶輝建設和由鉅建設的素地,將來要規畫怎樣檔次的豪宅?不過業者直言,近來台中7期豪宅因為價格高了,不好賣,手上沒有客源是很難賣的,「畢竟7期並非需求型的住宅,這些有錢人買豪宅買到練成精了,除非未來有利可圖會成長,不然就是殺到1個超低價格。」市場也得精準經營才行。…(本文節自財訊602期,詳全文)

 

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