在今天看見明天

REITs地產向前衝

藍富閒

房地產

1241期

2020-09-29 15:15

REITs是迷人的固定收益產品,而台灣的商品會愈來愈少,這時候,可以考慮直接進場買房地產,但不能閉著眼睛買。

經歷了幾周的美股大回檔和台股小膠著,直到九月二十五日晚上,美股看起來才終於擺脫頹勢。這段時間除了反向ETF和VIX大受歡迎,投資人應已注意到市場上其實還有穩健上漲的族群REITs。

 

之前討論REITs時就提過:REITs本身的交易價格,通常沒有太大的起落沉浮,很適合作為類似「固定收益產品」來看待,也就是著眼於每年所收的租金所產生的「租金報酬率」。台灣的租金報酬率近年來在住宅的領域普遍不高,通常小於二%,商辦則有機會超過二%。台灣幾檔REITs的收益率可以達到二%至三%之間,相較於市場上可以看到的任何固定收益商品如定存、國債,都要好太多了。因此,在一般狀況下,REITs已經相當迷人,即使是雲霧繚繞的股市持續下挫, REITs也不會表現太差。

 

REITs更迷人之處,在於如果房地產價格上漲,就會反映在REITs的價格上。因此二○一○年之前上市的REITs,包括現在的富邦一號、國泰一號和新光一號,股價大多接近二十元,也就是漲了一倍,這大概就是這十年間房地產的漲幅,但實際上如果錙銖必較,這其實還稍低於房地產的漲幅,為什麼?因為前述REITs的租金報酬率高,通常會有一大部分落入有錢人和壽險公司等專業投資機構的手中,再加上台灣REITs分離課稅的好處,因此買進的有錢大戶和專業投資機構多半不會再賣出,交易並不熱絡,造成了REITs價格相對仍稍偏低,沒有充分反映不動產的漲幅。

 

因此就吸引到一些所謂的「禿鷹」,他們原是專業投資機構,打算把富邦一號、國泰一號和新光一號弄下市,把REITs所持有的不動產標的分開標售,如此一來,至少還有一○到二○%的空間可賺到額外收入。

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