亂象解析》工業區土地閒置逾700公頃 部分漲幅狂勝豪宅 有錢也買不到地設廠 究竟誰在囤地抬價？

黎智英買的工業地，同樣位於捷運永寧站出口旁，近土城中央路四段與承天路，原址是已停業的合信化學。
 

二○○六年，陳姓投資客以每坪十八萬元向合信化學買斷後，二○○八年，他又賣給黎智英旗下的投資公司盛至、查德威，二家公司共計收購將近一萬坪土地，金額約莫二十億元。
 

據了解，黎智英的工業地目前正申請變更為商業區與住宅區，若變更完成，以土城每坪地價已上看一百萬元計算，這塊萬坪土地的價值就超過一百億元，累計十年漲五倍，比台北市精華區土地飆漲幅度還高。
 

游佳龍說，自己手上至少有十五個委託找新北、桃園地區的廠房或土地，面積需求從五百坪到一萬坪都有，但土地這五年來一坪從十三萬元漲到二十五萬元，貴得買不下手，出售個案和買家需求未必對應得上，區域與價格是最大的挑戰。
 

而漲幅最高的工業地，則以新莊、五股甚至已出現每坪突破一百萬元的天價行情為代表。再如，新北產業園區的價格漲幅亦是明顯，機場捷運A3站周邊地主期望最高，已出現幾件土地單價破百萬的成交個案，幾乎是商業用地的身價，加上五股園區土地使用分區為丁種建築用地，容積率為三○○％，也高於一般的乙種工業區二一○％的容積率，這種價位，不但遠超過一般廠商所能負擔的價位，甚至直追北市內湖科技園區。
 

根據第一太平戴維斯統計，去年商用不動產交易金額六五九億元，工業廠辦與廠房就占三○三億元；若對比全年土地交易九二一億元，工業用地就成交三六○億元，占比達四成，不論廠房或土地， 只要坐落工業區的都有不錯買氣。

▲點擊圖片放大

廠商需求孔急，坐地起價，買地囤積成顯學

從數字上來看，近五年上市櫃公司大型工業不動產交易，二○一六年與二○一五年都維持在五十件左右的交易量，從投資縣市分析，一六年桃園以十三件交易、一○七億元交易金額稱霸各縣市；五年累計交易量，桃園市也以五十三件，高居各縣市冠軍，新北市則以二十八件次之，鄰近大台北生活圈，仍是企業投資最大的考量之一。

第一太平戴維斯資深經理沃仁方表示，新北市、桃園工業區地價高漲的原因，一開始是需求龐大，後來地主看著土地價格不斷上漲，也坐地起價，買工業區土地囤積成為一門新顯學。
 

另一個造就工業土地熱門的原因是，變更地目後所帶來的巨額價差。雖然，乙工變更為住宅區需要捐地三七％，但由於住宅地價遠高於工業地，只要投入時間申請，就能讓醜小鴨變天鵝，再加上前幾年房價趨勢向上，類似黎智英「擺愈久、賺愈多」的故事也不斷上演。
 

沿著北二高沿線來到桃園，一路從八德、 中壢往南走，近五年累計五十三件大型交易，成交量達三百億餘元，雖然金額略遜於新北市，但是件數卻大勝新北市的二十八件，若單以一六年來看，桃園更是以十三件交易占全台總件數四分之一，稱霸各縣市。

▲點擊圖片放大

法規、產業升級，政府土地規畫趕不上市場脈動

DTRE德天國際地產總經理田揚名指出，桃園是工業區土地交易最熱絡的區域，產業類型又以傳產、科技機械及物流倉儲業的需求最殷切。工業生產主要群聚在中壢、平鎮、龜山、楊梅、觀音等五區，其中又以龜山工業區價格最高，每坪行情達二十二萬元至二十八萬元以上，近五年來漲幅達一倍。

事實上，近五年物流倉儲業受惠網路電商崛起，蓬勃發展，桃園市擁有鄰近航空城的區位優勢，吸引大型物流業者進駐，量販業者家樂福、好市多、特力集團幾乎多在桃園設有倉儲據點，可見桃園受青睞的程度。去年十一月，杏一醫療用品店購入楊梅區工業土地近五千八百坪，也將用作物流倉儲，成交金額為六．二三億元，更是印證這區域的魅力。
 

不僅如此，早在一六年六月，嘉里大榮物流也購入桃園觀音區五千坪土地，作為公司營業場站，成交金額三．七億元。隨著物流業進駐需求不斷增高，桃園市政府也預計徵收蘆竹海湖地區約五．九七公頃土地，開發倉儲物流、汙水處理廠等，讓更多倉儲物流業進駐。
 

信義全球資產代理一部經理康錫晃觀察，不少傳產業因應產業升級、工業四．○的導入及適應新法規，帶動購置工業地量身打造新廠的需求旺盛，各縣市近年推出的新興工業區，例如台南新吉工業區、嘉義大埔美精密機械園區、雲林科技園區（莿桐區）招商反應也都不錯，甚至出現搶申購的情形。
 

儘管市場供不應求，但根據經濟部工業局統計，全台各地卻還有七二四公頃閒置工業區土地（前十大詳見表格），令人不解的是，為何會有如此大的落差？
 

「我們也很努力在去化屏南工業區的土地，不過要一次銷售七萬坪真的有很大的壓力。」被點名為「囤地大戶」第一名、囤地面積高達二十八．九公頃的燁輝企業指出，原本屏南工業區土地是要自用，但受到景氣影響暫緩，周邊廠商也不願意進駐，現在只好自己找仲介銷售。
 

不少地主擁地不作為，而有設廠需求企業不是找不到土地，就是貴得叫苦連天，甚至無力負擔。一家桃園小型食品廠老闆說，隨著食安愈來愈受重視，如果沒有設立合法工廠就無法申請GMP認證，儘管地價貴，也只好將成本吞下去。
 

「連購買力較強的幾家大廠，都反映賣價偏高，遑論中小型廠商。」宏大國際資產總經理陳益盛認為，唯有政府落實工業地限期開發、設廠的政策，同時改善多處高空置率工業區的公共設施，才能逐步解決工業區土地供需失衡的現象。
 

為了活化產業用地，避免囤積炒作，今年一月中，「產業創新條例修正案」原本要增訂閒置工業區土地「強制買回」機制，根據規畫，新法上路後，全台閒置的七百多公頃工業區土地，購入兩年內若沒有開發，政府將陸續依法以市價強制買回。
然而，在立委的反對下，二月下旬，工業區土地強制買回政策，由經濟部緊急喊卡，產業界期待政府積極解決工業區土地失靈的問題，繞了一大圈又回到原點。
 

「這些閒置工業區都是缺乏青壯年的縣市，地點偏僻、招工不易，」陳益盛說。此外，部分政府早期開發的產業園區，要不是未跟上產業結構的變化，規畫不符合廠商需求，就是缺乏道路、水電生活相關機能，加上產業外移，導致園區乏人問津。但另方面，部分企業則將工業用地轉為住宅違法使用，熱門地區則囤積工業用地進行炒作，這正是台灣目前求地若渴，與任地閒置同時存在的兩極怪象。

▲點擊圖片放大

加速土地釋出，可用重懲、加稅減少炒作現象

淡江大學產經系副教授莊孟翰則為解決工業區土地閒置問題開處方，他認為，不妨比照住宅市場，先把這些閒置工業地的地主歸戶，尤其非法人身分購買的更可直接認定為投資客，一舉查清楚是誰買地囤積，就依據《平均地權條例》第八十三條關於炒作土地的規定，立即給予三年以下有期徒刑的重懲。

莊孟翰表示，如果還沒辦法遏止歪風，可考慮進一步祭出重稅來加速閒置土地釋出。如此一來，或許有機會不修法，也可遏止囤積、改善炒作現象。